Понятие и содержание земельных отношений

От того, насколько успешно развиваются земельные отношения, эффективно используются земельные ресурсы, зависит экономическая и социально-политическая обстановка в стране. По мнению академика РАН С. Н. Волкова, земельные отношения представляют собой общественные отношения людей, связанные с владением и пользованием землей; они являются составной частью производственных отношений и по своей природе относятся к экономическому базису общества.

С течением времени социально-экономическое состояние общества изменяется, соответственно меняются параметры и сущность земельных отношений. Но одна цель остается неизменной – земельные отношения должны быть направлены на удовлетворение запросов общества в продуктах питания, эффективное развитие сельскохозяйственного производства, сохранение и повышения уровня почвенного плодородия и природного равновесия.

Современный этап развития земельных отношений в России характеризуется отсутствием системности, т. е. саморазвивающейся, саморегулируемой и упорядоченной совокупности отношений взаимодействия физических и юридических лиц, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, занимающихся вопросами реализации земельной политики.

В сложившейся ситуации необходимо коренным образом менять подход к пониманию роли и сущности земельных отношений, выдвигать их на первый план как основу эффективного сельскохозяйственного производства, рационального землепользования.

На рисунке 34 приведены структура и содержание земельных отношений, которые представляют собой систему взаимосвязанных элементов, обеспечивающих развитие трансформации земельных отношений, адекватной требованиям современной экономики, активного оборота земельных участков, формирование объективного уровня земельных платежей с целью эффективного сельско-хозяйственного производства.

Субъектом земельных отношений можно считать всех, кто участвует в земельных отношениях, это государство, муниципальные образования, юридические лица, граждане. Объектом земельных отношений может быть землевладение (землепользование), земельная доля, земля в пределах административно-территориальных границ или отдельный земельный участок.

Помимо земельных участков объектом земельных отношений могут являться весь земельный фонд страны, отдельное землевладение (землепользование), земельная доля, часть земельного участка. Эффективное регулирование земельных отношений должно обеспечивать субъектам земельных отношений реализацию предусмотренных законом форм собственности на землю.

В соответствии с Конституцией и Гражданским кодексом в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (рисунок 35). В соответствии с Гражданским кодексом государственная собственность подразделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов. Частная собственность является одним из основополагающих понятий и ключевых институтов в жизни общества и функционировании экономики.

Право собственности на земельные участки может возникнуть на основании заключенного договора купли-продажи, мены, дарения, переходит к другим лицам по наследству на основании решения суда. Земля выступает важнейшим объектом собственности, и в этом ее качестве на нее распространяются и права, которые определяют законодательство и нормы ответственности, налагаемые на субъекта этих прав.

В экономической теории под правом собственности понимают совокупность властных прав, санкционированных поведенческих отношений, складывающихся между людьми по поводу использования ими экономических благ. Что касается права частной собственности на землю, то здесь речь идет о двух взаимосвязанных аспектах: право собственника как свобода и право собственника как социальная обязанность.

Так как комплекс отношений, складывающихся в результате использования земельных ресурсов, предопределяется отношениями собственности, то в системе земельных отношений собственности отводится ключевая роль.

Собственность – это система отношений по поводу присвое-ния, владения, пользования и распоряжения имуществом. В зарубежной литературе правовая трактовка собственности дана в теории прав собственности, авторами которой являются Р. Коуз и А. Алчиан. Они считают, что собственностью является не какой-то ресурс, а «пучок прав», включающий в себя одиннадцать элементов, отраженных на рисунке 36.

В соответствии с теоремой Р. Коуза, если права собственности четко определены и трансакционные издержки равны нулю, то размещение ресурсов будет оставаться неизменным и эффективным независимо от изменений в распределении прав собственности.

Если трансакционные издержки малы, то рынок способен сам, без участия государства, найти наиболее рациональные решения. Большие трансакционные издержки влияют на распределение прав собственности на эффективность производства, а значит – государственное регулирование обязательно обеспечит наилучшее решение. Эти выводы верны только при условии, что права собственности четко определены.

В современной Российской экономике это основное условие не выполняется на протяжении всего периода реформирования. По мнению Коуза рынок заработает, как только будут разграничены права собственности и появится возможность для заключения сделок по обмену ими по взаимоприемлемым ценам. В этой ситуации для рынка важно не то, кто владеет ресурсами, а то, чтобы хоть кто-то владел ими. Тогда появится возможность для рыночных операций с этими ресурсами, для создания цепочки обменов.

В отечественной экономической литературе в настоящее время нет однозначного подхода к определению трансакционных издержек. До недавнего времени в российских публикациях трансакционные издержки назывались по-разному: операционные, управленческие, косвенные, накладные.

Иногда трансакционными издержками называют сопряженные затраты, расходы, связанные с организацией дела, с получением информации, ведением переговоров, заключением контрактов, обеспечением юридической защиты и т. д. Трансакционные издержки выступают важным звеном, инструментом неоинституционального анализа.

Некоторые авторы рассматривают регулирование земельных отношений как целенаправленный координирующий процесс управленческого воздействия органов власти на структуру прав собственности на землю, мотивацию участников земельного рынка, уровень эффективности использования земельных ресурсов.

Другие – как динамичный процесс управления земельными ресурсами со стороны федеральных и региональных органов власти, учитывающий все социально-экономические процессы, происходящие в результате трансформации института земельной собственности.

Регулирование земельных отношений представляет собой процесс применения определенных методов, механизмов, прямо или косвенно влияющих на земельные отношения.

Необходимость государственного регулирования земельных отношений определяется многофункциональной ролью земли в жизни общества, ее природной ограниченностью и незаменимостью в любой сфере деятельности. Регулирование земельных отношений на государственном уровне должно быть направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны в целях укрепления и развития экономики страны.

Основными функциями государственного регулирования земельных отношений являются планирование и прогнозирование использования земель, территориально-экономическое зонирование, землеустройство, ведение единого государственного реестра недвижимости, ведение мониторинга использования земель.

Решение обозначенных задач требует совершенствования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.