Государственное управление земельными ресурсами в странах Европы

Законодательство Германии основано на исторически сложившихся в Пруссии и других странах Европы правовых отношениях, связанных с земельной собственностью. Межевание и учет земель проводились еще в средние века, с XVIII в. осуществлялись землеустроительные работы, существовала земельная служба. В настоящее время права собственности на землю и ее наследования закреплены и гарантированы Конституцией Германии.

Интересно
В частной собственности находится более 95 % земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте, а остальные земельные участки принадлежат общинам, церкви, учебным заведениям, феодальным землям, федерации в целом. Право собственности на земельный участок получают после подписания сторонами соглашения о передаче права собственности и регистрации в поземельной книге.

Федеральный закон о планировании использования земельных ресурсов страны определяет политику поддержания в сельских районах достаточной плотности населения, адекватной инфраструктуры, обеспечивает достаточное число рабочих мест. Закон предусматривает защиту, охрану и развитие природных ресурсов и ландшафта.

Важным документом при комплексном планировании использования земельных ресурсов является планирование использования земельных ресурсов в масштабе земли. Помимо комплексных планов составляют программы, касающиеся определенных участков земли и особых способов использования земли. Все эти планы обязательны для исполнения в пределах земли.

Процедура консолидации земель в Германии включает объединение разбросанных участков земли в соответствии с современными экономическими требованиями. Это позволяет обеспечить строительство дорог и других государственных и муниципальных строительных объектов, регулировать использование воды и осуществлять мероприятия по защите и улучшению почв и ландшафта. Бюро консолидации земель обязано учитывать комплексное планирование использования земли, защиту окружающей среды и другие интересы.

Процедура консолидации земель завершается планом консолидации земель, который определяет конкретные мероприятия по объединению разрозненных земельных участков, формирует систему прав на их владение. Распределение и выделение земли собственникам основаны на принципах равенства стоимости между старыми и новыми земельными участками. Федеральный Акт о консолидации земель предусматривает учет экологических интересов, и главная цель ее – охрана природы, организация ландшафта.

Закон регулирует рыночные аграрные отношения, ориентированные на концентрацию сельскохозяйственного землевладения, сделки с земельными участками, определяет условия функционирования рынка сельскохозяйственной недвижимости, создает условия для оптимизации размеров хозяйственных предприятий.

Закон вводит право преимущественной покупки земли тем, кто живет и работает на земле, регулирует порядок заселения земельных участков, устанавливает процедуру выдачи разрешений на сделки с земельными участками.

Закон не предусматривает ограничений для выдачи разрешений на приобретение земельных участков фермерам, для которых основным занятием является сельскохозяйственная деятельность. Преимущественное право на приобретение земельного участка имеют лица, получающие более 90 % доходов от сельскохозяйственной предпринимательской деятельности.

В Германии право на существование имеют все формы собственности на землю. Германское земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Сельхозпроизводителям предоставляется приоритетное право на приобретение сельскохозяйственных угодий в отличие от лиц, не занятых в сельском хозяйстве.

Большое внимание уделяется контролю за рациональным использованием земель, выполнением землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, дли чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды.

Регулирование земельного оборота в Англии является типичным для всех стран Западной Европы. Система управления земельными ресурсами является достаточно сложной. Государственное регулирование направлено на создание стабильного землевладения и землепользования, охрану прав собственников, обеспечение эффективного использования земель, проведение землеустройства, решение задач благоустройства.

Обязательная регистрация прав на недвижимость введена в Англии в 80е гг. Все земли и постройки при смене владельца должны быть зарегистрированы в государственной регистрационной палате. Однако в настоящее время не все объекты недвижимости земли зарегистрированы.

В Англии нет крупных ферм, сельское хозяйство является семейным делом, ферму обычно передают от поколения к поколению. Кроме того, высокие ставки налогов на сделки и проценты за кредит при покупке участков и наоборот низкие проценты по ссудам под залог земли и связанной с ней недвижимости, это затрудняет куплю-продажу земли.

Законодательство по налогу на наследство очень сложное, имеется много исключений и разных скидок, которые могут сократить первоначально начисленный налог вдвое. Фермер выбирает наиболее приемлемый вариант.

Доля собственников, сдающих свои земли в аренду, уменьшилась в последние годы на 15 %, а к 2020 г. она снизилась еще в 2 раза. Общее число ферм и землевладельцев собственников изменилось незначительно.

Законодательство дает арендаторам возможность длительного владения землей и периодического пересмотра ренты в течение всего срока действия договора аренды. При этом действует правило, в соответствии с которым стороны вправе пересмотреть ренту один раз в 3 года в течение всего срока действия договора аренды или со дня предыдущего изменения ренты.

Во Франции, как и в Германии, центральным в системе французского гражданского права является институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Ведением публичного реестра недвижимости занимается местная контора земельного кадастра. Все сделки с недвижимым имуществом регистрируются.

Согласно положениям Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю правовой титул на проданную недвижимость. Недвижимое имущество должно быть в таком же состоянии, каким оно было во время заключения договора купли-продажи. Во Франции существует несколько видов аренды: обычная – до 9 лет, долгосрочная (18 лет без права прекращения срока или 25 лет с правом прекращения), ежегодная – до 6 лет, но ежегодно возобновляемая, которая по соглашению сторон может быть переведена в долгосрочную.

Арендатор вправе требовать преимущественной покупки земельного участка, сданного ему в аренду арендодателем. Арендатор, которому отчужден земельный участок по праву преимущественной покупки, обязан хозяйствовать на указанном земельном участке не менее 9 лет.

В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, названное Законом о собственности на землю, цель которого – обеспечить землей тех, кто ее обрабатывает. На основе этого законодательства формируется структурная политика в землеустройстве.

Минимальный размер фермы должен обеспечить занятость 1 человека на 75 %, или на 2100 часов в год. Максимальным считают участок, обеспечивающий занятость примерно трех работников. В равнинных местах минимальный размер участка составляет 5–7,5 га. При аренде же земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость примерно двух работника.

В Италии, если фермер не обеспечивает эффективное ведение хозяйства, государственный контроль за земельным оборотом сводится к принудительной сдаче в аренду или продаже участка более эффективным пользователям.

Интересно
Для обеспечения национальной безопасности страны существуют ограничения на приобретение земли в собственность иностранными лицами в приграничных зонах. Введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера, санкции за нарушение установленных правил землепользования.

Законы Испании о модернизации сельскохозяйственного производства, о создании сельскохозяйственных кооперативов, о совместной деятельности и о страховании в сельском хозяйстве 1995–1996 гг. направлены на сокращение обрабатываемой площади земли, уменьшении сельскохозяйственного производства.

В Законе 1980 г. «О сельскохозяйственной аренде» впервые в Западной Европе отмечено, что для того, чтобы арендовать крестьянское хозяйство, необходимо отвечать требованиям, предъявляемым к профессионалам сельского хозяйства. По земельному закону Испании аренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель – не допустить создания крупных поместий. Не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.

В Дании земля является ограниченным ресурсом, поэтому от собственника и арендатора земли требуется ее сохранение в процессе сельскохозяйственного производства и сбережение природы и окружающей среды. Все сельскохозяйственные угодья должны находиться в производственном обороте и использоваться строго по целевому назначению.

Собственники земли обязаны иметь сельскохозяйственное образование. Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно не далее 10 км от фермы. Арендатор также должен самостоятельно вести хозяйство, проживать на ферме и иметь сельскохозяйственное образование.

Закон устанавливает верхнюю границу землепользования (собственной и арендованной) – 150 га сельскохозяйственных угодий. Возможны исключения, если фермер сможет доказать, что из-за особенностей производства необходима дополнительная земля и крестьяне – соседи не возражают.

Житель Дании, желающий арендовать землю, должен засвидетельствовать наличие капитала, равного средствам, затрачиваемым на приобретение фермы. Покупатель может взять до 80 % стоимости участка в кредит, быть в возрасте не старше 40 лет и иметь высокую земледельческую квалификацию.

Лица, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, должны прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если размер фермы будет превышать 30 га, то собственник или арендатор должен иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, должен проработать на этой ферме не менее 8 лет.

В течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду полученную им землю. Законом разрешено покупать или получать в аренду до трех участков земли при условии, что расстояние между ними не более 10 км и ни один из соседей не будет возражать. Покупка земли запрещается, если она является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

При покупке земли соседи, живущие в пределах 1 км от продаваемого участка и уже имеющие 70 га, имеют преимущественное право его приобретения по рыночной цене. Юридические лица не имеют права на покупку и на аренду сельскохозяйственных угодий. В Дании требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство.

Датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку семейных коммерческих ферм, не допуская создания латифундий, скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. Такая земельная политика обеспечивает Дании эффективное сельское хозяйство.

В Норвегии главная цель аграрной политики – это сохранение фермерства, законодательство ориентируется на собственника земли, ограничивает возможность раздробления участков, регламентирует аренду.

Законодательство предусматривает регулируемый и контролируемый государством оборот недвижимости с целью создания земельной собственности и эффективного использования земель в сельском и лесном хозяйстве.

В законе определены условия, при которых не требуется выдачи разрешения на приобретение земельного участка, например, если земельный участок приобретается под строительство коттеджей и дач, а его размер не превышает 2 га. Зарубежные государства активно используют земельный кадастр и систему регистрации земельной собственности как основные механизмы управления земельными ресурсами.

Многие страны формируют свои системы управления земельными ресурсами в целях обеспечения правовых гарантий, кредитов, рационального налогообложения земли и недвижимой собственности, развития земельного рынка и рынка недвижимости, мониторинга воздействия на окружающую среду проектов освоения земель, оказания содействия осуществлению земельной реформы.

Одна из наиболее важных характеристик эффективного управления земельными ресурсами – ведение атрибутивной информации о землепользовании и атрибутивной характеристики земли. При разработке эффективной системы управления земельными ресурсами России следует максимально использовать позитивный многолетний опыт зарубежных стран, при этом в полной мере учитывая особенности формирования и развития российских земельных отношений.

Общим требованием к созданию эффективного управления земельными ресурсами является обязательная государственная регистрация земельных сделок и прав на землю. Важным организационным механизмом – ведение земельного кадастра и формирование кадастровой оценки земель.

Узнай цену консультации

"Да забей ты на эти дипломы и экзамены!” (дворник Кузьмич)