Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

В РФ в результате проведения работ по государственной кадастровой оценке собраны колоссальные массивы информации, значение которых для государства гораздо больше, чем можно было себе представить во время подготовки и принятия указанных нормативно-правовых актов.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Государственную кадастровую оценку земель проводит Федеральная служба Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), его территориальные органы и находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков не позднее 1 марта этого года.

Территориальные органы Росрестра бесплатно предоставляют плательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению. В таблице 12 приведены нормативно-правовые акты, используемые при проведении оценки объектов недвижимости с 1998 г.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Поэтому если в течение года кадастровая стоимость участка изменяется (например, вследствие перевода из одной категории земель в другую, изменения вида разрешенного использования земли), то это никак не скажется на исчислении земельного налога в текущем периоде.

Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные учреждения либо установлены различные налоговые ставки. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики, имеющие право на заключение договора об оценке. Мероприятия, обеспечивающиеся применением результатов государственной оценки земель, приведены на рисунке 33.

Потребность в достоверных показателях оценки сельскохозяйственных угодий испытывают, с одной стороны, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, с другой – государственные и муниципальные органы управления с целью установления справедливых земельных платежей, проведения земельной и налоговой политики.

Результаты кадастровой стоимости должны быть утверждены региональным нормативноправовым актом, опубликованы и переданы в Росреестр для внесения в сведения единого государственного реестра недвижимости.

Особенностью работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости является необходимость в непрерывности мониторинга стоимости недвижимости на рынке, изучении его тенденций. Постоянно должны происходить обновление и модернизация подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости.

В Российской Федерации с 1971 по 1990 г. были проведены четыре тура массовой экономической оценки земель сельскохозяйственных угодий по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий. Земельно-оценочные работы выполнялись институтами и предприятиями РосНИИземпроекта, вычислительными центрами.

В 1989–1991 гг. в РФ были выполнены работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех сельскохозяйственных предприятий. Оценку получили каждое поле, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза. Массовые земельно-оценочные работы в Российской Федерации проводились в 1999–2000 гг. в соответствии с постановлением правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» (1999 г.) в рамках государственного земельного кадастра.

Работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий I тура проведены в Российской Федерации в 2000–2001 гг. Научнометодическое руководство работами в субъектах Европейской части РФ осуществлялось РосНИИземпроектом, Азиатской части – Сибирским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля», которым было разработано программное обеспечение.

В 2006 г. выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения или актуализация показателей кадастровой стоимости 2000 г. Вносились изменения в методические подходы к технологии выполнения земельно-оценочных работ. В течение 2011 г. более чем в 20 субъектах Российской Федерации проведены работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

В III туре оценки исполнители работ не обеспечивались централизованно разработанными Техническими указаниями, специальным программным обеспечением, типовой структурой отчета об оценке и другими необходимыми нормативно-методическими материалами, были вынуждены разрабатывать их самостоятельно.

После принятия Федерального закона № 237 «О государственной кадастровой оценке», распоряжением главы администрации Краснодарского края от 10.04.2017 № 101р обязанность проведения государственной кадастровой оценки возложена на организацию «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», которое для этих целей было реорганизовано в государственное бюджетное учреждение и наделено соответствующими полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

Официально ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» приобрело статус ГБУ с 01.09.2017 и находится в ведомственном подчинении департамента имущественных отношений Краснодарского края. Службу технической инвентаризации по Краснодарскому краю составляют 44 территориальных отдела, численность которых достигает более 1300 специалистов.

ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» использует передовые технологии и внедряет информационные системы для обеспечения автоматизации процессов. Сотрудниками ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» на 1 января 2018 в Краснодарском крае была проведена государственная кадастровая оценка 2 823 928 объектов недвижимости: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машиномест, земельных участков из состава земель лесного и водного фонда, расположенных на территории Краснодарского края.

На 1 января 2019 г. проведена оценка 421 565 земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения. Основные работы, выполняемые ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», представлены в таблице 13.

Для проведения кадастровой оценки бюджетное учреждение на первом этапе осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости, которая может быть предоставлена официальными источниками (база данных риэлторов, интернетсайты о продаже, по договорам оферты, агентства по продаже недвижимости).

Ценообразующие факторы кадастровой стоимости охватывают сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Каждая группа ценообразующих факторов включает в себя перечень характеристик, без анализа которых невозможно провести адекватную оценку состояния факторов. Информация обо всех факторах и их характеристиках приводится в отчете о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Приведенный в методических указаниях о государственной кадастровой оценке перечень ценообразующих факторов был откорректирован и дополнен с учетом природно-экономических особенностей Краснодарского края.

Ценообразующие факторы, приведенные в методических указаниях о государственной кадастровой оценке, представляют собой общий набор внешнеэкономических факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки при определении и рыночной, и кадастровой стоимостей. Дополненный перечень включает в основном ценообразующие факторы с учетом основной природно-экономической особенности Краснодарского края – наличия морского побережья.

Следующим этапом работ по определению кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимости является группировка объектов недвижимости на основе сегментации, которая предусмотрена методическими указаниями.

При группировке объектов недвижимости оценщик руководствуется комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимает решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации. В случае наличия противоречивых характеристик объектов оценщик принимает решение об отнесении их к той или иной группе по совокупности характеристик: назначение, наименование, разрешенное использование земельного участка и объекта капитального строительства, площадь, адрес.

Качество информации об объектах недвижимости, содержащейся в ЕГРН, не в полной мере удовлетворяет требованиям достоверности исходной информации. Более 60 % земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, без учета земельных участков для ведения садоводства и дачного хозяйства, по сведениям ЕГРН имеют вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» или «для сельскохозяйственного производства».

Фактически эти участки используются как пашня, сады, виноградники, пастбища, иногда это пруды, или застроенные территории. Законодательно не предусмотрено в документах выделять вид сельскохозяйственного угодья, более того, в настоящее время имеется тенденция не деления сельскохозяйственных земель по видам угодий.

Однако проведение государственной кадастровой оценки без учета видов сельскохозяйственных угодий является не объективным, фактически, сады и виноградники имеют значительно большую ценность, чем, например, пастбища.

Необходим постоянный мониторинг земель для получения точной и достоверной информации о фактическом использовании и состоянии земель сельскохозяйственного назначения. В ходе проведения работ по уточнению фактического использования земельных участков в Краснодарском крае было выявлено более 50 различных видов использования.

На застроенных земельных участках обнаружены фермы, полевые станы, склады, перерабатывающие заводы, объекты капитального строительства коммерческого и туристического направления. Установлено, что проектная документация и разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию подписывается и выдается органами муниципальных образований без учета несоответствия между видом разрешенного и фактического использования.

Проблемой выполнения государственной кадастровой оценки являются неполные и часто противоречивые характеристики объектов недвижимости в ЕГРН и отсутствие рекомендаций в методических указаниях по расчету кадастровой стоимости таких объектов.

Из-за невозможности использования открытых источников информации и рекомендованных методикой, оценщикам приходилось каждый такой случай описывать в допущениях к отчету. В ходе проведения работ по государственной кадастровой оценке были выявлены проблемы, противоречия и неточности в методических указаниях.

Необходимо предусмотреть разработку единого программного комплекса, представляющего собой законченный и апробированный продукт.