Залог недвижимости ипотека

В обеспечении обязательства по договору займа, кредита или иного обязательства, основанного на договоре аренде, подряде, купле-продаже и любом ином, может устанавливаться ипотека (залог недвижимого имущества). Ипотека представляет собой передачу заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. С точки зрения залогодержателя наилучшим предметом залога является недвижимость.

Отношения залога недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, – это денежные обязательства, возникающие из кредитных договоров, взятых на приобретение жилья, поэтому бытует мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так – ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства.

«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Таким образом, залогодержатель – это кредитор, предоставивший средства залогодателю. В свою очередь, залогодатель – это должник, заложивший свою недвижимость в целях обеспечения денежных требований кредитора. Ипотека может быть установлена для обеспечения обязательства по кредитному договору, договору займа, или обязательства основанного на купле-продаже, аренде и пр. «Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо частично, в соответствии с договором об ипотеке».

Суть договора ипотеки заключается в залоге недвижимого имущества, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• земельные участки, которые на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;
• предприятия, также здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
• садовые дома, дачи, гаражи;
• воздушные, морские суда, речные суда, объекты космического назначения;
• машиноместа.

Следует обратить внимание на тот факт, что ипотека жилого дома, строения, сооружения и иного объекта, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится тот или иной объект недвижимости. Имущество, изъятое из оборота, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация, или запрещена вовсе, а также имущество по закону на которое не может быть обращено взыскание не может быть объектом договора залога имущества (ипотеки).

В договоре об ипотеке указывается его предмет (наименование, место нахождения, с достаточным для идентификации этого предмета описанием), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Что касается оценки предмета ипотеки, то «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе…при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки».

В отношении имущества, заложенного по договору ипотеки, залогодатель сохраняет право пользования и вправо использовать это имущество по назначению, причем он не имеет права допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе извлекать из заложенного имущества доходы, причем на доходы которые планируется получить в будущем, залогодержатель не имеет права на подобные будущие доходы.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся на этом участке здание или сооружение залогодателя. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе сырье, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, а также здания и сооружения.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Ипотека предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, за исключением находящихся в государственной или муниципальной собственности, разрешается.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

В кредитных договорах граждан, обеспеченных ипотекой, равно как и в договорах займа, обеспеченных недвижимостью, за нарушение заемщиком своих обязательств законом ограничен размер неустойки – если в период нарушения проценты за пользование заемными средствами начисляются, то она ограничивается ключевой ставкой ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора, в ином случае неустойка не может превышать 0,06 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.3 ст.9.1 Закона № 102ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту, выраженное в несвоевременной уплате суммы долга или процентов, залогодержатель имеет право в судебном порядке обратить взыскание на объект недвижимости заложенный по договору ипотеки. Только в случае погашения всех обязательств взыскание может быть прекращено.

Если погашение кредита стало невозможным вследствие ряда жизненных обстоятельств, залогодатель должен уведомить об этом банк в письменном виде. В такой жизненной ситуации банк может осуществить реструктуризацию задолженности, изменив условия кредита, предоставить отсрочку или рассрочку платежей, изменить валюту кредита и прочие действия способствующие разрешению сложившейся ситуации. Залогодатель вправе также обратиться за получением рефинансирования, т.е. получение нового кредита для погашения задолженностей.