Правовой режим жилых помещений

Особым специфическим режимом обладают жилые помещения как объекты права собственности. Специфика жилых помещений выражается в особой социальной значимости данных объектов и обусловлена нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пригодность для постоянного проживания граждан означает, что помещение должно быть юридически признано жилым соответствующим органом, зарегистрировано как жилое, а до этого должно быть получено разрешение на эксплуатацию жилого помещения. Условия и порядок признания помещения жилым определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Причем законодатель сформулировал здесь такой важный качественный признак жилого помещения, как пригодность для постоянного проживания, то есть независимо от времени года и целей использования.

В юридической литературе отмечалась условность отнесения таких жилых помещений, как квартира, комната, к недвижимому имуществу, которые, по существу, такой связи не имеют. Поэтому отнесение квартиры/комнаты к недвижимости – это «юридическая фикция, вызванная определенными социальноэкономическими условиями».

Законодатель называет объектом жилищных прав граждан только жилое помещение как такое помещение, которое функционально предназначено для постоянного проживания граждан, и называет признаки такого помещения независимо от его разновидностей (видовой структуры), то есть именно как родовое понятие. Поэтому в жилищный фонд не включены гостиницы, дома отдыха, дачные дома и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания граждан (они – места временного пребывания).

Жилое помещение предназначено только для проживания граждан, хотя при определенных условиях оно может иметь и дополнительное назначение, связанное с профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающих в нем пользователей. Нужно лишь не нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования отвечающие жилым помещениям (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).

Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также ограничения (обременения) вещных прав.

Ограничения следует отличать от обременений. Обременение и ограничение – это парные категории, которые корреспондируют друг с другом (как право и обязанность). Обременения – это субъективные права, возникающие у конкретного субъекта в отношении конкретного объекта в результате ограничения субъективных прав собственника (обладателя иного вещного права).

Ограничения направлены на сужение прав управомоченного субъекта, при этом пределы ограничений могут быть установлены либо в силу закона, либо самим правообладателем. Ограничения это не субъективные права, но обязанности (например, обязанность воздержаться от определенного рода действий), могут быть установлены в пользу неопределенного круга лиц.

В результате обременения возникают субъективные права у конкретных лиц (право постоянного проживания, залог, рента и т.п.). В нашем случае это постоянное (или временное) ограничение прав собственника на жилое помещение. В свою очередь, итог ограничений может принадлежать любому субъекту.

Главное последствие государственной регистрации – это возникновение вещного права, но иногда она имеет правоподтверждающее значение. Например, у члена жилищного кооператива право собственности возникает после того, как он полностью выплатит паевой взнос за занимаемое им жилое помещение (т.е. до регистрации права собственности).

Однако, хотя последующая регистрация права собственности и будет носить правоподтверждающий характер, без нее никаких юридически значимых действий с жилым помещением совершить нельзя (например, заключить договоры найма, аренды, купли-продажи, дарения, мены, ренты).

Однако права, вытекающие из договоров социального и коммерческого найма (как и сами договоры), регистрации не подлежат. В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом жилищных прав.

Однако в силу физической и эксплуатационной целостности жилого дома сохраняется общая долевая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкций, оборудования, общих помещений, коммуникаций и пр.). Правовой режим такого объекта можно представить в виде сложной юридической конструкции.

Содержание права общей долевой собственности заключается во владении и пользовании сособственниками общим имуществом, распорядиться им они тоже могут только все вместе. Кроме того, сособственники обязаны нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, соразмерно их долям в праве общей собственности.

Многоквартирные и наемные дома изначально не являются объектами жилищных прав. Они не являются частями жилого дома. Но иногда жилой дом может превратиться в многоквартирный жилой дом. Например, в результате капитального ремонта и раздела. Однако в предмет жилищного права капитальный ремонт не входит. Все ограничивается сбором средств на капитальный ремонт.

Таким образом, объектом жилищных прав могут выступать имущественные права на жилые помещения. Следовательно, объектом жилищных прав выступает не только вещь, но и ее правовой режим – совокупность имущественных прав и обязанностей в отношении этой вещи (и ее частей).

В последние годы использование жилых помещений в многоквартирных домах в качестве средств временного размещения в виде миниотелей и хостелов (хостел – европейская система размещения, предоставляющая своим постояльцам на короткий или длительный срок жилье, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате) для туристов получило достаточно широкое распространение.

В целом это позитивная тенденция, как отмечают эксперты. Но подобная деятельность может не согласовываться с интересами других граждан, проживающих в многоквартирных домах. В законодательстве РФ нет понятия «хостел» и правового регулирования подобных средств размещения в жилых домах. В то же время действует ГОСТ Р.561842014 «Национальный стандарт РФ. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» (утв. Приказом Росстандарта от 23.10.2014 № 1393ст) (далее – Национальный стандарт).

В соответствии с ГОСТом допускается размещение хостелов в одной или нескольких квартирах жилого дома, на одном или нескольких этажах. При этом не требуется даже переводить жилое помещение в нежилое (п. 4.1 Национального стандарта). Под хостелом принято понимать помещение предназначенное для временного проживания преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости (все другие удобства, как правило, находятся за пределами номера/комнаты), а также помещения для общения гостей (п. 3.1 Национального стандарта).

Установлены и общие требования к хостелам. Они в своей деятельности должны соответствовать требованиям нормативных правовых актов РФ и требованиям Национального стандарта (п. 5.1 Национального стандарта). В соответствии с требованиями Национального стандарта площадь жилой комнаты/номера должна быть не менее 4 кв. м на кровать одноярусную или двухъярусную, включая площадь, занятую кроватью (п. 5.7.4 Национального стандарта).

Но если такая квартира-ночлежка (хостел) расположена над или под проживающими пользователями жилья в многоквартирном доме, для них никакой спокойной жизни быть не может, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы граждан.

В многоквартирных домах размещение хостелов допустимо, если нет нарушений интересов других граждан проживающие вблизи подобных помещений (ч. 2, 4 ст. 17 ЖК РФ). Более того, ЖК РФ говорит о пределах использования жилого помещения, а не о пределах осуществления права собственности на жилье. И это не случайно. Понятие осуществления права собственности более широкое, в его содержание входит и использование жилого помещения.

Но в ЖК РФ подчеркивается назначение жилого помещения как объекта, который используется только для проживания, и поэтому ЖК РФ определяет пределы его использования в соответствии с целевым назначением.

Кроме того, именно жилое помещение является объектом жилищных прав, которые составляют предмет регулирования жилищного законодательства РФ. На данное обстоятельство обращает внимание Пленум ВС РФ, говоря, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, и судам следует это учитывать при рассмотрении жилищных споров (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Но и ГК РФ, говоря о правомочиях собственника жилого помещения, обязывает собственника жилья осуществлять свои права в соответствии с целевым назначением жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). Следовательно, жилое помещение, используемое для оказания гостиничных услуг, должно быть переведено в нежилое (по правилам главы 3 ЖК РФ) с обеспечением при этом самостоятельным доступом к переводимому жилому помещению в нежилое (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ), отличным от доступа к иным жилым помещениям.

Если это невозможно технически, то такой перевод не допускается. Если жилое помещение, которое планируется перевести под нежилое, находится на первом этаже многоквартирного дома, то подобный перевод допускается.

Возможен перевод, если жилое помещение расположено выше первого этажа, но тогда под ним должно быть расположено нежилое помещение (например, магазин, офис и пр.). Не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования (ч. 3.1 ст. 22 ЖК РФ, введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217ФЗ «О внесении изменений…»).

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса, если этот перевод связан с реконструкцией многоквартирного дома, то скорее всего будет необходимо согласие всех собственников помещений (например, п. 1, 2 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Для перевода жилого помещения в нежилое в целях создания там хостела необходим отдельный вход в это нежилое помещение, поскольку требуется информационное обеспечение: обозначение помещения как нежилого, перечень оказываемых услуг, регистратура для поселения гостей в хостеле и др.

Отдельный вход затрагивает фасад дома, часть земельного участка. А это общее имущество собственников дома, и создание отдельного входа уменьшает размер общего имущества, следовательно, нужно согласие всех собственников дома. Понятно, что ничего этого гостиничный бизнес в жилых многоквартирных домах не учитывает.

Более того, в Краснодарском крае, как выяснилось в ходе совещания по вопросам безопасности в сфере частного сектора курортных территорий, часто многоэтажные минигостиницы (то есть изначально нежилые здания) оформляются как жилые дома.

У гостей при заселении не требуют никаких документов, нет регистрации постояльцев. Это затрудняет контроль за прибывающими, среди которых встречаются мигранты или даже криминальные элементы. И, как отметил губернатор, край не только недополучает из-за этого налоги – такая ситуация становится опасной.

Поэтому законопроект № 8766886 «О внесении изменения в ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части запрета использования жилого помещения в качестве гостиниц, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)», принятый Государственной Думой 13 мая 2016 года в первом чтении, весьма своевременен, несмотря на резко негативное отношение к нему представителей малого и среднего бизнеса, полагающих, что законопроект, запрещающий устраивать гостиницы в жилых помещениях и оказывать в них гостиничные услуги, нанесет серьезный вред внутреннему туризму. Однако такой подход законодателя обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой значимостью.