Общие положения системы регистрации прав на недвижимое имущество

Правовой режим объектов недвижимого имущества призван обеспечить особую устойчивость прав на это имущество и одновременно установить специальный порядок распоряжения им.

Известный ученый еще век назад предвидел необходимость гарантированных государством прав на недвижимость и ведение юридически выверенных сделок с ней. О необходимости создания системы государственной регистрации неоднократно высказывались на страницах прессы многие российские ученые и практики.

Участникам гражданского оборота была нужна дополнительная защита своих имущественным прав со стороны государства, а последнему, в свою очередь, было необходимо гарантировать свои интересы в вопросах управления недвижимостью, так как большой объем правовой и технической информации, касающийся недвижимости, мог быть использован в целях территориального планирования, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, контроля земельного оборота, недопущения спекуляции недвижимости, а также для фискальных целей, сбора земельного и иных видов налога с недвижимости.

Сформирован Единый государственный реестр недвижимости, объединивший сведения, которые содержались в кадастре недвижимости и ЕГРП, уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету, и права на которые регистрируются. Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы, причем ведение реестра предусмотрено в электронном виде.

Таким образом, с вступлением в силу данного Закона в РФ началось формирование современной системы регистрации прав на недвижимое имущество. Естественно, что данная система не сможет не развиваться и совершенствоваться.

Несмотря на наличие легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, существующий правовой институт широко обсуждается в отечественной правовой науке, прежде всего в контексте содержания его понятия, тесно связанном со значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, Я.Ю. Новгородова исходит из того, что законодатель, придавая записи о праве большее значение, чем его фактическому существованию, определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт, с которым связано возникновение, изменение, обременение, а также прекращение вещного права на недвижимость.

Иными словами, легальное определение рассматриваемого явления отражает его правоустанавливающее и правоподтверждающее значение, в связи с чем ученый замечает, что «…государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяет момент возникновения права, но не выступает в качестве основания возникновения такого права.

Однако государственная регистрация исходя из своей правовой природы имеет правоподтверждающее значение и определяет момент подтверждения, удостоверения государством наличия уже существующего субъективного вещного права на недвижимое имущество».

В свою очередь, А.В. Белоконов и В.О. Лигай, определяя государственную регистрацию недвижимого имущества, исходят из того, что институт регистрации прав собственности на недвижимое имущество представляет собой охранительный институт в системе государственного управления общественными отношениями, препятствующими нарушению правомочий собственника.

Тем не менее, ученые отмечают, что охрана права собственности может считаться лишь одним из аспектов рассматриваемого явления, поскольку, в частности, в соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество считается возникшим лишь с момента регистрации такого права, что следует из ст. 219, а также п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Иными словами, А.В. Белоконов и В.О. Лигай также полагают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой как охранительный, так и правоподтверждающий институт.

Н.М. Голованов также признает за государственной регистрацией недвижимого имущества и сделок с ним статус единственного доказательства существования зарегистрированного права, в то же время отмечая, что она таковой не является, поскольку суд может признать право несуществующим, несмотря на наличие государственной регистрации. В связи с этим ученый делает вывод о том, что «…принципы публичной достоверности и бесповоротности прав, зафиксированных в государственном реестре, в российской системе регистрации вообще не реализованы».

Близкой к этой точке зрения придерживается и А.Ю. Световая, которая, в целом соглашаясь с легальным определением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечает, что рассматриваемое явление является обязательным для закрепления принадлежности недвижимого имущества определенному лицу, а также представляет собой единственное доказательство существования зарегистрированного права, охраняя его, поскольку уже зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

А.М. Белякова, подтверждая многоаспектность понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выделяя в качестве основного ее аспекта признание и закрепление прав граждан на недвижимое имущество, отмечает, что эта многоаспектность во многом связана с тем, что «…современное состояние рынка недвижимости, его изменчивость, а в ряде случаев и непредсказуемость, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации прав на недвижимость, ведут к рождению новых целей и формированию новых задач регистрационной системы».

Т.А. Мухина, полагает, что «…единой целью государственной регистрации является имущественная защита прав и интересов собственников недвижимости», а также И.С. Поминова, которая отмечает, что «…у регистрации две основные функции, которые способствуют экономическому росту: защита прав собственности на недвижимость и стимулирование земельного рынка».

Об охране прав на недвижимое имущество как ключевом аспекте значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорит и В.Н. Синельникова, отмечающая, что «…охрана прав на недвижимое имущество является предметом особой заботы не только законодателя, но и практически каждого члена общества, поскольку обладание именно таким имуществом определяет уровень благосостояния лица», в связи с чем «…правовые системы многих стран мира устанавливают специальную процедуру перехода прав на недвижимое имущество, усложняя ее регистрацией, которая детально регламентируется специальными нормативными правовыми актами», а также Е.М. Тужилова Орданская, которая полагает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой дополнительную меру для обеспечения правомерности возникающих отношений, обусловленную тем, что «…нормы гражданского законодательства фактически снимают с государства обязанность по предупреждению нарушений прав в сфере гражданского оборота, что, в принципе, неверно, особенно относительно такого важного и дорогостоящего объекта, как недвижимость».

В конечном счете, она приходит к выводу о том, что обсуждаемый институт охраняет права на недвижимость которая не требует вмешательства судебных и иных органов, достаточно лишь точно и неукоснительно соблюдать все требования закона.

Что же касается указанного правового института в том его виде, в каком он существует в действующем российском законодательстве, можно отметить, что он направлен на обеспечение правильности (достоверности) и гласности информации о правовом положении объектов недвижимости.

Ю.А. Омарова, в целом также придерживаясь подобной точки зрения, акцентирует внимание на значении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отмечая не только правоустанавливающее и правоподтверждающее ее значение, но и то, что «…государственная регистрация договора может рассматриваться как средство защиты сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательства контрагентом, а также, например, от случаев, когда недобросовестный продавец одновременно продает одно и то же жилое помещение нескольким лицам». Подобной точки зрения придерживаются и некоторые другие ученые.

Несколько иной точки зрения придерживается Н.Ю. Шеметова, которая исходит из того, что «…введение обязательной регистрации было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения в первую очередь потребностей государства: контролирующих, фискальных, статистических».

Кроме того, она также отмечает, что признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляющее содержание рассматриваемого явления, свидетельствует о том, что права на недвижимое имущество уже существуют на момент их государственной регистрации, в связи с чем указанный процесс лишь конституирует их, при этом «…правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет лишь регистрация вещных прав, прямо предусмотренных Гражданским кодексом…, и регистрация сделок в случаях, прямо предусмотренных законодательством».

Иной точки зрения придерживается и В.Р. Клейн, который, определяя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходит из понятия государственной услуги, согласно которому государственная услуга представляет собой деятельность органов государственной власти по реализации закрепленных за ними действующим законодательством функций, осуществляемая по запросам заявителей. Вполне очевидно, на наш взгляд, что ученый, определяя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким образом, никак не отражает специфику данного правового института.

В свою очередь, С.Н. Кукушкин, также акцентируя внимание на участии государства в реализации норм рассматриваемого правового института, полагает, определять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как совокупность гражданско-правовых норм, устанавливающих порядок (процедуру) регистрации указанных в законе прав на недвижимое имущество и совершаемых с этим имуществом сделок.

Исходя из этого, предмет государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется С.Н. Кукушкиным в качестве организационно-процедурных отношений гражданско-правового характера, возникающих между заявителями, которыми являются участники гражданского оборота недвижимости, и государственным органом, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ, или, иными словами, Росреестр.

В связи с этим ученый делает вывод о смешанной природе указанного явления, обусловленной наличием как частноправового, так и публично-правового интереса. Стоит заметить, что данная особенность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отмечается и некоторыми другими учеными.

Еще более акцентирует внимание на участии государства в реализации норм рассматриваемого правового института В.О. Лигай, который понимает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как рассмотрение адресованного государственному органу заявления заинтересованного лица о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы, т.е. государственный реестр, а также как форму государственной деятельности и государственную функцию, осуществляемую Росреестром «…в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере».

Однако наиболее комплексным, на наш взгляд, является подход к понятию и значению процедуры регистрации, разработанный С.А. Чулюковой и М.А. Дробот, которые предлагают рассматривать государственную регистра цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в узком и широком смыслах, определяя их следующим образом:

• регистрация прав на недвижимое имущество в широком смысле представляет собой функцию государства, осуществляемую специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота;
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в узком смысле выражается в деятельности государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, С.А. Чулюкова и М.А. Дробот отмечают, что рассматриваемое явление следует рассматривать не только в качестве соответствующей деятельности государства, но и в качестве результата такой деятельности, представляющего собой «…ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости».

В качестве задачи рассматриваемого явления ученые называют желание законодателя придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений. Иными словами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним «…призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей… стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа».

Вполне очевидно, таким образом, что отечественные ученые, трактуя понятие государственной регистрации прав, вкладывают в него разное значение рассматриваемого явления. Одни ученые, к числу которых можно отнести Я.Ю. Новгородцеву, А.В. Белоконова, Н.М. Голованова, Е.М. Тужилову-Орданскую и др., фактически исходят из легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечая ее правоустанавливающее, правоподтверждающее и, как следствие, охранительное значение.

Другие ученые, в числе которых можно назвать В.Р. Клейна, С.Н. Кукушкина, В.О. Лигая, С.А. Чулюкову, М.А. Дробот и др., не отрицая правоустанавливающего, правоподтверждающего и охранительного значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечают и такой ее аспект, как соответствующую деятельность государства в лице органов государственной власти, а именно – Росреестра. На наш взгляд, вторая точка зрения является более верной, поскольку наиболее полно отражает содержание рассматриваемого явления.

Вернувшись к вопросу о порядке заключения сделок с недвижимостью, взаимодействие данных органов может выражаться следующем образом. Если нотариальное удостоверение содействует правовому оформлению документов, точно определяющему содержание сделки, то при проведении государственной регистрации происходит фиксация вытекающего из него перехода права на недвижимое имущество к другому лицу.

Говорить о разграничении компетенции органов регистрации и нотариата в области прав на недвижимое имущество можно только с достаточной степенью условности. Ведь ни одна функция нотариата, ни одно нотариальное действие не перешло в компетенцию органа Федеральной службы. Налицо лишь появившееся некоторое дублирование действий.

Так, законность нотариально удостоверенной сделки проверяется дважды: первый раз нотариусом при ее удостоверении, второй раз во время ее государственной регистрации. И хотя при проверке законности сделки, все, что касается соответствия воли волеизъявлению участников, остается за ее гранью, однако даже при такой форме выявляется ряд технических опечаток, правовых погрешностей, а иногда и серьезных юридических ошибок, которые могут привести к тяжким для сторон последствиям.

В основном данные факты относятся к договорам и свидетельствам о праве на наследство, где в качестве объекта выступают жилые дома, земельные участки. Довольно часто нотариусы неверно высчитывают площадь жилых домов без учета площади самовольных построек, указывают законные хозяйственные постройки, иногда не фиксируется номер земельного участка, позволяющий его идентифицировать, а площадь оказывается больше, чем указано в прилагаемом плане.

Но кроме регистрации договоров и перехода прав, органы, осуществляющие регистрацию права собственности, имеют еще чисто специфическое поле деятельности. Оно именуется проведением первичной регистрации. Сюда можно отнести регистрацию на вновь созданный объект недвижимого имущества, регистрацию предприятий как имущественных комплексов, хотя порядок проведения последней в законе должным образом не описан.

Компетенция нотариата и органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии достаточно велика и находится она в области отношений, возникающих по поводу недвижимости. Органы, осуществляющие государственную регистрацию права собственности, вовсе не совершают действий подобных нотариальным, но, несмотря на это, нотариусам во многом необходимо взаимодействовать с органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так как большая часть совершаемых ими действий, а именно по удостоверению бесспорных прав и фактов, как показывает статистика, связана именно с недвижимым имуществом.

Исходя из всего выше сказанного, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяют как деятельность государства в лице его специальных органов, по рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости, и результат такой деятельности, представляющий ненормативный акт государственного органа, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

В связи с этим государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуется правоустанавливающим, правоподтверждающим и охранительным значением для заинтересованных лиц и контролирующим, фискальным и статистическим значением для специальных органов государства.