Купля-продажа недвижимого имущества

Сделкой как правило признается явление, при котором физические и юридические лица устанавливают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности. «Как правомерное действие сделка всегда преследует определенную цель, т.е. направлена на достижение конкретного правового результата (например, целью договора купли-продажи является передача вещи в собственность).

В отличие от цели сделки ее мотив выступает лишь побудительной причиной совершения тех или иных действий. Он лежит в основе формирования цели, но, как правило, не может повлиять на действительность сделки.

Таким образом, сделка — это волевое действие, которое совершается с целью достижения конкретного правового результата. Она представляет собой «выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, т.е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений» (Г.Ф. Шершеневич)».

Как показывает практика, наиболее распространенным результатом сделки является договор купли – продажи, по которому одна сторона продавец, обязуется передать вещь, а другая сторонапокупатель, обязуется принять ее и уплатить покупную цену. «Обязательство в гражданском праве можно также представить себе как некий плюс в имуществе кредитора и некоторый минус в имуществе должника. Элементарное обязательство идет на пользу кредитора и вычитает нечто у должника».

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны конкретные данные (в том числе адрес), с помощью которых можно было бы однозначно установить расположение объекта недвижимости. Без этой конкретизации договор может быть признан недействительным. Действительно, если в договоре недостаточно точно отразить общую площадь, не указать конкретный адрес недвижимости или указать неполный перечень объектов в составе предприятия, такой договор по понятным причинам не может быть признан заключенным. Даже форма договора купли продажи должна быть полностью соблюдена, в противном случае договор будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Продавец обязан передать недвижимость покупателю в определенный срок, оговоренный в договоре. В противном случае у покупателя может быть утрачен интерес к сделке, и он может понести убытки. Например, предприниматель приобретает здание магазина в расчете на повышенный спрос во время предстоящих массовых культурных мероприятий в данном районе. Если продавец не передаст ему магазин вовремя, товар останется непроданным, а конкуренты займут эту нишу в торговле. В этом случае покупатель имеет право отказаться от сделки, настаивать на уменьшении цены недвижимости, возмещения убытков и пр. в соответствии с законодательством.

Продажа предприятия как имущественного комплекса в Гражданском Кодексе выделена в отдельный параграф. В соответствии с п. 2 ст. 561 ГК РФ перед подписанием договора о купле-продаже предприятия обеими сторонами должны быть рассмотрены подготовленные к этому моменту документы: пере даточный акт, акт инвентаризации с указанием полного состава и стоимости объектов продажи, при этом независимый аудит должен предоставить свое заключение о стоимости и составе всего имущества входящего в предприятие, а также, необходим при продаже и бухгалтерский баланс.

Кроме того, существенную роль может играть прилагаемый к договору перечень кредиторов с конкретизацией долгов предприятия и сроками их возврата кредиторам. Кроме того, кредиторы до передачи предприятия покупателю должны быть официально об этом извещены.

При продаже предприятия к покупателю переходят и права на средства индивидуализации предприятия, например, товарный знак предприятия. Что касается лицензии на занятие соответствующей деятельностью, она остается у продавца и передаче покупателю не подлежит.

Одновременно с передачей права собственности на недвижимость к покупателю переходят и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью независимо, находится ли земельный участок в собственности продавца или использовался владельцем недвижимости на иных условиях (ст. 552 ГК РФ).

Если недвижимость расположена на земельном участке, в цену недвижимости включается и цена данного участка земли или цена права на земельный участок. Существенным условием договора купли-продажи является согласованная обеими сторонами и отраженная в письменной форме цена недвижимости.

При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами покупаемого имущества. Если стороны определили для себя предварительную оплату в качестве порядка расчетов, до момента государственной регистрации перехода права собственности, то риски покупателя существенно возрастают.

Все сделки с недвижимым имуществом отличаются тем, что при любом изменении прав собственности на недвижимость (купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, возникновение, переход, ограничение или прекращение прав собственности) требуется государственная регистрация сделки в соответствии со ст. 131 ГК РФ, Федеральным Законом от 13.07.2015 № 218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются после вручения имущества покупателю и подписания обеими сторонами передаточного акта. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Если при совершении сделки было допущено злоупотребление правом, то есть осуществление своих прав с намерением причинить вред другому лицу, обойти действие закона преследуя свои корыстные цели, то в таком случае нарушается запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, и такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.

Если выяснятся обстоятельства, что при заключении сделки по продаже недвижимости, одна из сторон оказывала давление на другую, проявляла насилие или высказывала угрозы, то подобная сделка в дальнейшем имеет все основания считаться недействительной.

Сделка под влиянием обмана, также может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обман может исходить не только от стороны желающий заключить данную сделку, но и от третьего заинтересованного лица. Проявляется чаще всего в сообщении информации не соответствующей действительности, но и в умолчании об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить.

При выяснении всех обстоятельств, такая сделка признается недействительной, при условии что обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки (п. п. 98, 99 Постановления Пленума № 25).

Например, осуществление ими для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной (п. 86 Постановления Пленума № 25). Однако, как указал Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 18.02.2016 № Ф0911741/15 по делу № А6019857/2015, если сделка была фактически исполнена сторонами, имущество передано, переход права собственности зарегистрирован, имущество находится во владении покупателя и не доказано наличие у сторон иной воли, чем совершение сделки купли-продажи, то такая сделка не может считаться мнимой.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ стороны совершившие одну сделку с целью прикрытия другой, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, признается притворной и также является ничтожной. Притворной признается та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.