Понятие недвижимой вещи и ее значение

Понятие недвижимого имущества тесно связано с такими правовыми категориями, как «вещь», «имущество». Под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека».

Юристы-цивилисты воспринимают вещь не только как физическое тело с его пространственными границами, физическими параметрами, но и как «объект права, как материальное благо, способное участвовать в гражданском (имущественном) обороте, обладать потребительской и меновой стоимостью, передаваться по наследству, удовлетворять положительные потребности всякого разумного человека, иными словами, как составную часть юридического понятия «имущество».

К.П. Победоносцев характеризовал вещь как «ограниченную часть внешнего чувственного мира, предмет, взятый из несвободный природы. Вещь в правовом понимании обладает таким существенным свойством, как способность подчиняться владычеству человека, состоять в его власти, быть его имуществом. Она становится предметом права только тогда, когда обладание ею увязывается с пользой или с вещественным интересом для ее обладателя, обладает оборотоспособностью».

В советский период цивилисты воспринимали вещи как предметы материального мира, удовлетворяющие, прежде всего жизненно необходимые потребности человека. По мнению Е.А. Суханова, «к вещам как объектам гражданских прав относятся лишь те телесные объекты, которые имеют экономическую форму товара». В.А. Лапач наделяет вещи таким признаком как «дискретность», т.е. физическая или учетная определенность и обособленность от всех других объектов.

Анализируя выше сказанные позиции относительно вещей, мы можем обобщить, что вещи представляют собой имущественные блага, способные быть объектами владения, пользования, распоряжения. Вещи признаны в первую очередь, удовлетворять потребности субъектов права, обладают оборотоспособностью и экономической ценностью. Следует обратить внимание, что имущественные права также входят в состав имущества, помимо вещей.

Сумма отношений первого ряда составляет актив имущества, сумма отношений второго ряда пассив имущества». С свою очередь Е.В. Васьковский настаивал, что субъекту права могут принадлежать не только вещи, но и имущественные права. При этом ученый разделял существование права на недвижимое имущество и права на движимое имущество.

Анализируя выше сказанные позиции цивилистов разных эпох, отметим, что имущество это не только совокупность вещей, но и множественные имущественные права, участвующие в имущественном обороте и имеющие денежную оценку и способствующие удовлетворению интересам правообладателей. Недвижимое имущество также входит в понятие состава имущества.

Интересен зарубежный и отечественный опыт признания имущества недвижимым. Так, Германское гражданское уложение 1896 г. (ГГУ) относит вещи, имеющие прочную связь с землей к составным частям земельно го участка. Составные части земельного участка не могут быть разделены и являться предметом отдельных прав.

Вещи, связанные с землей для временных целей, к составным частям подобного земельного участка не относятся. При этом вещные права, земельный участок, также являются составными частями земельного участка. Аналогичные нормы имеются и в швейцарском ГК 1907 г. (ст. 655).

Современный ГК Нидерландов относит к недвижимому имуществу все что находится на земле, в том числе здания, строения, сооружения, а также полезные ископаемые и растения. Все иные вещи, законодательство Нидерландов относит к движимым вещам.

Очень интересно понимание недвижимого имущества в англо-американской системе права (realty). В Англии и большинстве штатов США понятие «движимое» и «недвижимое имущество» – вовсе отсутствуют. Данные термины применяются лишь к регулированию спорных моментов с иностранными элементами, руководствуясь нормами международного частного права.

В английском праве прослеживается деление имущества на реальное (realproperty) и персональное (personalproperty): к первому виду относится имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск (иск о восстановлении владения), ко второму виду относится имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации.

Известный знаток земельного права Л.А. Кассо подчеркивал, что «вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое, – это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано». Проект Гражданского уложения России относил к недвижимому имуществу земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины (ст. 32).

Советское законодательство термина «недвижимое имущество» вообще не содержало. Только Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. восстановили деление имущества на движимое и недвижимое, провозгласив, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними порочно связано (недвижимость по природе).

В примерный перечень недвижимого имущества Основы включили здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, а также иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимому в силу закона (ст. 4). В настоящее время, действующим Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ)к объектам недвижимости отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

ГК РФ отнес к недвижимым вещам и воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, предусмотрел возможность включения в число недвижимых объектов иного имущества (ст. 130). В современной редакции ГК РФ отсутствует прежние нормы о включении в состав недвижимого имущества лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов.

Современная Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее Концепция) предлагает с целью гармонизации законодательства включить в ГК РФ нормы, регламентирующие право собственности на земельные участки, участки недр и водные объекты, подвергать их государственной регистрации в ЕГРП, отказаться от категории «лесной участок», заменив его на термин «земельный участок с особым правовым режимом» (п. 3.6.5).

По нашему мнению, установление правового режима недвижимого имущества для указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ технических средств вполне объясняется волей законодателя любого суверенного государства, ибо эти средства обладают большой стоимостью, экономической значимостью, мобильностью, имеют большое значение для нашей страны с ее значительной, по сравнению с другими европейскими странами, территорией, требуют повышенного государственного контроля по их использованию. Д.И. Мейер отмечал, что «нет значения совпадают ли объекты недвижимого имущества на деление объектов по их физической неподвижности или подвижности».

Таким образом, отнесение имущества к движимому или недвижимому влияет на порядок приобретения, реализации и защиты прав на него. Недвижимое имущество представляет совокупность объектов как связанных прочно с землей, так и социально-значимые вещи, правовой режим которых приравнен к режиму недвижимости в силу закона.