Правовой режим земельных участков

Выяснению понятия «правовой режим» уделено относительно большое внимание в гражданско-правовой и общетеоретической науке. Известный теоретик советского земельного права А.П. Анисимов писал: «Когда мы говорим о земле как об объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, как дар природы, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения».

На наш взгляд, подойти к единому определению правового режима относительно земельных участков, сложное явление, поскольку оно многообразно и многоаспектно. Правовой режим имущества, включая земельные участки, можно охарактеризовать как результат правового воздействия государства на общественные отношения, связанные с имуществом, для продуктивного решения многообразных задач, стоящих перед законодателем.

Правовой режим имущества – это состояние вещей и имущественных прав (вещных, обязательственных, имущественно-корпоративных, исключительных), подвергнутых определенному правовому регулированию путем установления определенных правил поведения (предписаний, запретов, дозволений) для участников имущественных отношений, придания объектам воздействия правовых характеристик.

Солидная часть исследователей полагает, что современные земельные отношения распадаются на отношения, регулируемые гражданским правом и на отношения, регулируемые административным правом, в связи с чем земельное право прекращает свое существование как самостоятельная отрасль права. По нашему мнению, отношения, связанные с владением и распоряжением землей как недвижимым имуществом, относятся к предмету ведения гражданско-правового регулирования, но с учетом норм земельного законодательства.

Поскольку Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что земельный участок является недвижимой вещью, в силу подпункта 2 пункта 1 той же статьи земельные участки отнесены к объектам земельных отношений (пункт 1 статьи 3 ЗК РФ: «отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации…»).

В соответствии с положениями статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) земельный участок является объектом гражданских прав, на основании абзаца первого пункта 1 статьи 130 ГК РФ – недвижимой вещью. Особенности права собственности на земельные участки, а также особенности ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитута), аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками регламентированы главами III и IV ЗК РФ соответственно.

Пункт 1 статьи 131 ГК РФ (в совокупности со статьей 128 и абзацем первым пункта 1 статьи 130 ГК РФ) указывает на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на земельные участки.

Субъектный состав данных правоотношений общими нормами номинально практически не ограничен, за исключением запрета на обладание земельными участками, расположенными на особых территориях, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства (пункт 3 статьи 15 ЗК РФ); из числа объектов исключены земельные участки, прямо отнесенные к землям, изъятым из оборота, и в ряде случаев к землям, ограниченным в обороте.

Гражданский кодекс РФ декларирует право собственников распоряжаться земельными участками в порядке (в полном объеме), предусмотренном статьей 209 ГК РФ («Содержание права собственности»). Между тем именно на этом моменте начинают проявляться наиболее яркие отличия земельных участков от прочих объектов гражданских прав: в пункте 2 той же статьи и пункте 2 статьи 7 ЗК РФ мы встречаем ограничения реализации вещных прав правообладателями земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением, определяемым в установленном законом порядке.

По очевидным причинам соблюдение целевого назначения земельного участка законодатель очерчивает в качестве «главного и универсального предела осуществления любых вещных прав на земельные участки». Деликт может повлечь за собой изъятие у собственника земельного участка или прекращение прав иных правообладателей (статьи 285, 287 ГК РФ).

В данном случае предоставленная законодателем диспозитивность в вопросе установления признаков, позволяющих придать земельному участку индивидуальную определенность, порой приводит к принятию судами разных решений.

В отрыве от теоретической ценности достижения точности в определении сущностных характеристик земельного участка как объекта гражданских прав практическая значимость наличия определенности по рассматриваемому вопросу может быть проиллюстрирована на следующем примере.

Общество, образованное путем преобразования федерального государственного унитарного предприятия и полагающее себя собственником приватизированных земельных участков, переданных по передаточному акту, обратилось в арбитражный суд с требованиями к Министерству обороны РФ о признании права собственности на спорные земельные участки, ссылаясь на то, что технические ошибки в правоустанавливающих документах, касающиеся площади передаваемых обществу участков, не могут являться препятствием для подтверждения права собственности.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, указав, что испрашиваемые заявителем земельные участки на дату рассмотрения спора по существу в установленном законом порядке как объекты недвижимости не сформированы; переданные по содержащему, согласно позиции заявителя, технические ошибки акту земельные участки сняты с кадастрового учета, а на вновь образованные на их месте участки зарегистрировано право собственности и право пользования в пользу третьего лица.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения, уточнив, со ссылкой на статью 11.1 ЗК РФ, что, поскольку в отношении заявленных к истребованию земельных участков не определены границы (в соответствии с федеральными законами), «спорные земельные участки как объекты прав не существуют, что исключает признание права на такие объекты в судебном порядке».

Решение суда первой инстанции было оставлено в силе Судом кассационной инстанции. Обобщая вышесказанное, можно отметить, что, несмотря на достаточно интенсивную и планомерную работу законодателя в направлении упорядочивания, совершенствования и приспособления к современным реалиям земельного законодательства в совокупности с регулярно публикуемыми ВС РФ обобщениями практики и разъяснениями, на базовом уровне, в частности на уровне значимых для практического применения понятий и определений, все еще встречаются конструкции, отнюдь не способствующие быстрой наработке единообразной практики на основе существенно реформированных норм.

Таким образом, целесообразно считать земельным участком как объектом права собственности и иных вещных прав такую часть земной поверхности, которая учтена в установленном законом порядке, то есть сведения о которой в соответствии с предъявляемыми требованиями внесены в Единый государственный реестр недвижимости либо которая может быть признана ранее учтенным объектом недвижимости в силу положений статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Представляется, что в ином случае земельный участок не может быть признан объектом вещных прав, поскольку формально отсутствует возможность выделить его в качестве индивидуально-определенной вещи, по крайней мере до тех пор, пока не доказано иное. Большую помощь в определении границ земельных участков оказывают нормы Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78ФЗ «О землеустройстве», а также межевые планы.

Для каждой территориальной зоны населенного пункта могут устанавливаться основные виды разрешенного использования (ст. 37 ГрК РФ). Виды использования земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости должны входить в перечень видов разрешенного использования, соответствовать установленному градостроительному регламенту территориальных зон, а их размеры соответствовать предельным значениям, установленным градостроительным регламентом (ст. 85 ЗК РФ).

ЗК РФ неоднократно упоминает о «разрешенном использовании земельного участка», однако не содержит его нормативного определения. По нашему мнению, целевое назначение земельного участка устанавливается земельным законодательством исходя из категории земель (ст. 7 ЗК РФ), а разрешенное использование правилами землепользования и застройки, конкретизирующими их целевое назначение в составе отдельных категорий и субкатегорий земель, в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Размеры земельных участков не должны превышать максимальные и минимальных размеры, предусмотренные нормативно-правовыми актами. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – Закон о ЛПХ), указывает, что для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и за пределами поселения (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (ст. 4 Закона о ЛПХ).

Публичные земельные участки, предоставляются для ведения ЛПХ гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских населенных пунктах. Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских населенных пунктах, публичные земельные участки для указанных целей предоставляются лишь при их свободном наличии (ст. 3 Закона о ЛПХ).

Если внимательно проанализировать изложенные нормы Закона о ЛПХ, то можно сделать вывод о наличии некоторых противоречий, несогласований, необоснованных ограничений в содержании указанных статей.

По нашему мнению, изложенные положения Закона ограничивают конституционное право российских граждан на равные (по сравнению с другими гражданами) возможности в доступе к публичным землям для ведения ЛПХ и необоснованно ставят их в зависимость от наличия административного факта регистрации по месту жительства, кроме того, не позволяют возводить здания и сооружения на полевых земельных участках.

Более 11 миллионов граждан нашей страны имеют земельные доли, приобретенные ими в результате продолжительной земельно-аграрной реформы. Правовой режим этих долей определен Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По нашему мнению, правовой режим земельных участков характеризуют не только земельные права, но и земельные обязанности в отношении этих участков, предопределяемые их целевым назначением, разрешенным использованием и публично-правовыми ограничениями (ст. 40, 42 ЗК РФ). Представляется, что земельные права собственников можно понимать в узком смысле, как права, прописанные в ЗК РФ, иных источниках публичного права, и направленные на использование земельного участка как природного объекта.

В широком же смысле земельные права собственников можно характеризовать как набор правомочий, связанных не только с рациональным использованием, но и с владением, пользованием и распоряжением земельным имуществом. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется не только на его границы, почвенный слой, водные объекты, а также на растения.

Cобственники земельного участка могут возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, раз решать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст. 263 ГК РФ.

На наш взгляд, анализируя выше указанные позиции, в ГК РФ следует включить специальные нормы, связанные с ограничением права земельной собственности в пользу соседей. Необходимо предусмотреть норму, согласно которой собственник земельного участка не вправе запретить воздействие исходящих с другого земельного участка газов, паров, дыма, копоти, тепла, шума, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка.

Важным источником регулирования оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения является Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (гл. II). Немалую роль в правовом обеспечении земельного оборота играют и одноименные законы субъектов Российской Федерации.