Проблемы реализации земельных отношений при использовании земельных долей

В конце XX в. в Российской Федерации началась трансформация земельных отношений, которая существенно изменила земельные отношения, организационно-правовые формы сельскохозяйственных организаций, формы собственности на землю.

Все сельскохозяйственные угодья совхозов и колхозов были поделены между определенным перечнем лиц, в который вошли работники сельскохозяйственной организации, в том числе уволенные по сокращению численности в период с 01.01.1992; пенсионеры хозяйства; работники объектов социальной сферы, расположенных на территории организации; лица, временно отсутствующие (в армии, на учебе); наследники лица, имевшего право на получение имущественного и земельного пая, но умершего к моменту выдачи свидетельства.

Земельная доля не отнесена Гражданским кодексом к объектам недвижимости, не указана как объект земельных отношений ни в Земельном кодексе Российской Федерации, ни в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Длительное время земельная доля имела лишь усредненное количественное выражение, не имея границ, отведенных в натуре, она не являлась объектом налогообложения. Такая собственность имела декларативный характер.

Земельная доля может стать земельным участком после выделения ее на местности, проведения государственного кадастрового учета и регистрации прав на нее в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Находящиеся в долевой собственности земельные участки в настоящее время не всегда отграничены в натуре, что усугубляет трудности их гражданского и хозяйственного оборотов.

В настоящее время при индивидуальном выделе земельной доли работа начинается с заключения с кадастровым инженером договора на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер, изучив документы на право собственности на земельную долю, определяет, есть ли возможность выдела земельного участка в массиве, на который заказчик предоставил правоустанавливающий документ, и запрашивает кадастровую выписку на него. Затем собирается информация из архива государственного фонда данных Управления Росреестра (выкопировка картматериала, поконтурная ведомость) и подготавливается межевой план.

Приходится в Управлении Росреестра доказывать то, что данные являются ошибочными, чтобы они внесли изменения в сведения поконтурной ведомости, и постановка земельного участка, выделяемого из долевой собственности, была возможна.

В настоящее время выделение на местности земельных участков в счет земельных долей, в том числе невостребованных происходит без разработки проектов землеустройства, использования материалов инвентаризации, часто на основе субъективных решений кадастровых инженеров.

В результате ухудшились пространственные характеристики землевладений (землепользований), появились недостатки в организации территории. Имеют место факты хаотического размещения земельных участков, создаются сложные условия для обработки земель, оставшихся в долевой собственности, нарушается компактность землепользования, появляется изломанность границ.

Не всегда имеется выход на дороги общего пользования, существенно увеличивается площадь поворотных полос и клиньев, нарушается зональная структура посевных площадей, нет пространственных условий для соблюдения чередования культур в севообороте.

При выделении на местности земельных участков в счет невостребованных земельных долей, имеют место факты их хаотического размещения, создаются сложные условия для обработки оставшихся в долевой собственности земель, нарушается компактность, формируется изломанность границ.

Функция контроля оптимальности расположения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, не осуществляется ни на федеральном, ни на краевом уровне. Поэтому пространственные характеристики землевладений (землепользований) неизбежно ухудшаются, снижается эффективность использования сельскохозяйственных угодий. На сельскохозяйственных угодьях из-за неправильного ориентирования длинных сторон земельных участков на склоновых землях происходит развитие эрозионных процессов, что ведет к потере плодородного слоя почв, к физической потере площадей продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Недостатки землевладений (землепользований) приведены на примере земельных участков, выделенных в счет земельных долей, находящихся в границах МО Павловский район (рисунок 38), МО Новопокровский район (рисунок 39).

Недостатки возникли в связи с тем, что выделение земельных участков в счет земельных долей происходило поспешно, без технико-экономического обоснования, без разработки проектов землеустройства. В результате в некоторых организациях была нарушена зональная структура посевных площадей, стало невозможным обоснованное чередование культур в севообороте.

Невостребованные земельные доли в Краснодарком крае выделялись поспешно, без разработки землеустроительных проектов. Примером нерационального размещения таких земельных участков может служить территория ТОО АФ «Красная звезда» Тимашевского района, где образовано 45 участков в счет невостребованных земельных долей, общей площадью 212,54 га (рисунок 40).

Из рисунка 40 видно, что некоторые участки неправильной формы, с непараллельными сторонами. К участкам отсутствует удобный подъезд, имеются территориальные недостатки – вклинивания, вкрапливания, узкополосица. Это значительно усложняет обработку близлежащих участков.