Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости

Объекты недвижимости – основные фонды, как и всё материальное, со временем стареют, ветшают и разрушаются. Появляется необходимость воспроизводства этих фондов. Воспроизводство фондов осуществляется путём нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство направлено на полное физическое и моральное восстановление фондов, все остальные виды воспроизводства направлены на восстановление утраченных физических функций объекта, повышение качества объекта, расширение и ликвидации морального износа.

Этот процесс включает в себя: снос ветхих фондов, строительство новых, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, поддержание технически исправного состояния фондов. Реконструкция включает в себя замену конструкций, изменение объёмно-планировочных решений, замену оборудования, установку нового. Модернизация является формой простого воспроизводства, включает в себя замену конструкций, замену оборудования, установку нового, без изменения объёмно-планировочных решений.

С целью предупреждения износа и поддержания в исправном состоянии объекта проводится плановый текущий ремонт. Текущий ремонт может быть профилактическим и непредвиденным. Текущий профилактический ремонт проводится на части конструкции, например, ремонт кровли, окраски оборудования; и/или части объекта с определённой периодичностью, приметно 1 раз в 3 года. Текущий непредвиденный ремонт проводится в случае аварийных ситуаций.

Для выполнение тех или иных видов работ, создаются (или привлекаются имеющиеся) специализированные на управлении недвижимостью организации – хозяйствующие субъекты. Данные организации решают общие или частные задачи по управлению недвижимостью. Объём задач, решаемых организацией, определяется возможностями хозяйствующего субъекта, его специализацией. В частности, это могут быть строительные работы, работы по эксплуатации имеющихся фондов, деятельность по продаже, аренде, залоге, оценке, экспертизе и т.д. недвижимого имущества.

Целью каждого вида деятельности может быть различна, но в первую очередь это извлечение прибыли. Кроме того, целями могут быть: сохранение объектов недвижимости в культурно-историческом смысле, обеспечение бесперебойной работы объектов жизнеобеспечения населённых пунктов, поддержание технического состояния институционального объекта и прочее. В зависимости от целей различаются и принципы функционирования хозяйствующих субъектов.

Производственно-экономический принцип направлен на максимальное извлечение прибыли (разница между до-ходами и расходами) – максимизация прибыли. Принцип удовлетворения потребностей направлен на максимальное удовлетворение потребностей хозяйствующего субъекта или его клиентов. Принцип соразмерности прибыли характерен для хозяйствующих субъектов, выполняющих заказ общественных и государственных. организаций. Например, заказчик при государственном органе власти стремиться максимально хорошо выполнить работу, но с минимальными издержками для бюджета.

Вышеперечисленные принципы лежат в основе любой модели по управлению недвижимостью. Принципы управления недвижимостью отдельных хозяйствующих субъектов могут применяться не по одиночке, а сразу несколько, в зависимости от формы собственности управляемой недвижимости и её назначения. Например, для таких объектов, как ведомственные или государственные лечебно-рекреационные заведения (санатории, пансионаты, профилактории и пр.) основной целью является удовлетворение потребности граждан в лечении и отдыхе. Но необходима и соразмерная затратам прибыль, для нормального функционирования объекта. Прибыль может зарабатываться за счёт коммерческой продажи части путёвок, а для отдыхающих по ведомственным (бесплатным, частично оплаченным путёвкам) действует принцип соразмерности затрат на лечение и от-дых гражданина или даже принцип возмещения издержек.