Прединвестиционная фаза жизненного цикла

Прединвестиционная фаза жизненного цикла является концептуально-исследовательской фазой и состоит из следующих элементов управления. Инициатива, исследование и предварительное планирование. Жизненный цикл инвестиционного проекта и процесс управления недвижимостью начинается с чьей-то инициативы о строительстве объекта, с возникновения идеи реализации того или иного проекта строительства и эксплуатации недвижимости. Эту инициативу может проявить заказчик или инвестор. Заказчиком может быть физическое или юридическое лицо.

Обосновав идею строительства объекта недвижимости, приступают к предварительной оценке эффективности реализации проекта: экономической, социальной, политической, градостроительной, культурной и др. Эта оценка делается на этапе исследования рынка и планирования. Для оценки эффективности проекта проводится исследование возможностей рынка, в котором предполагается функционирование объекта управления. Исследуется рынок аналогичных объектов: спрос, предложения, цены в прошлом настоящем и экстраполяция тенденций в будущее, система и величина налогообложения. Исследуются также материальные и трудовые ресурсы.

Эффективность реализации инвестиционного проекта зависит, кроме того, от правильной оценки принимаемых технических, экономических и др. решений. Определяется, насколько своевременен проект, технологически перспективен. Вполне возможно, что детальное рассмотрение всех «за» и «против» проекта, выявит не эффективность и нецелесообразность его реализации в данный момент. Если же эффективность удовлетворительна, то приступают к практическим шагам

Предварительное планирование на данном этапе включает в себя определение цели инвестиционного проекта, концепции, основных параметров создаваемого объекта, параметров предполагаемой к выпуску продукции или уровня предоставляемых услуг, мощности предприятия или величины объекта, потенциальных инвесторов и анализ мотивов их заинтересованности в данном проекте.

Это может быть свободный от застройки участок, территория под реконструкцию, специально выделенная под данный объект территория, где возможно изъятие земельного участка у существующих, снос существующих объектов или их перенос их на другое место. Если специально выделенного или свободного участка нет, то для его поиска могут привлекаться агентства по недвижимости. Земельный участок может быть приобретён и путём тендера на застройку, проводимого местными властями и т.д.

После выбора земельного участка и получения землеотвода, оформляются права на земельный участок. Права закрепляются в соответствии с местным и государственным законодательством. Это может быть выкуп или один из вариантов аренды земельного участка.