Основы управления инвестициями

Воспроизводство объектов недвижимости не может обойтись без инвестиций – денежных вложений. Инвестирование денежных средств, при реализации проекта воспроизводства (от английского слова «project» – то, что планируется) объектов недвижимости, начинается с момента принятия решения о воспроизводстве и продолжается до сдачи объекта недвижимости заказчику или окончания жизненного цикла объекта.

Проект классифицируются также по следующим показателям:

• по сложности – простой, сложный, очень сложный и т.д.;
• по длительности – краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (3-5 лет), долгосрочный (более 5 лет);
• по масштабности – малый (до 300т. руб.), средний (от 300т. до 5 млн. руб.), крупный (более 5 млн. руб.).

Существуют также понятия для подготовки технико-экономических обоснований, информации и решений инвесторов, заказчиков и финансистов о возможности реализации предложенного проекта как, «тип проектного финансирования» и «тип капитальных вложений».

Типы капитальных вложений различаются целями вложений и минимальными нормами прибыли, при которых эти вложения оправданы:

• вынужденные вложения для повышения безопасности, надёжности производства, с целью исполнения государственных законов (норм прибыли нет);
• для сохранения позиций на рынке (мин. норма прибыли 6%);
• для обновления производственных фондов (мин. норма прибыли 12%);
• для экономии текущих затрат (мин. норма прибыли 15%);
• для расширения производства и увеличения доходов (мин. норма прибыли 20%);
• рисковые вложения в новое строительство и внедрение новых технологий (мин. норма прибыли 25%).

В широком смысле проект воспроизводства рассматривается как «инвестиционный проект». Инвестиционный проект – это комплекс мероприятий в течение жизненного цикла объекта недвижимости связанных с вложением денежных средств, с целью обеспечения полноценного функционирования объекта недвижимости и получения прибыли. Рациональное использование денежных средств, при реализации инвестиционного проекта, минимизация издержек, получение максимальной прибыли при эксплуатации или продаже объекта недвижимости – является основной задачей управления.

Все инвестиционные вложения, в конечном счёте, должны преобразовывать собственные и заёмные средства инвестора в производственные активы, которые при их использовании создают новую ликвидность.

Управление инвестиционным проектом – искусство и умение хозяйствующего субъекта распоряжаться материальными, денежными и прочими ресурсами в течение жизненного цикла проекта с максимальной эффективностью по стоимости, качеству и срокам.

Планирование определяет последовательность выполнения работ, стоимость, сроки, исполнителей. На этом этапе разрабатывается структура проекта, выполняются проектные, опытно-конструкторские работы, рассчитывается потребность в ресурсах, выполняется подготовка к реализации. Назначаются руководитель проекта, и формируется его команда.

Реализация включает в себя тендер на право выполнения тех или иных работ, заключаются договора, проводится детальное проектирование, разрабатывается проект организации работ, система учёта и контроля выполнения работ, материально-технического снабжения. На данной стадии проводится мониторинг выполнения работ, прогнозирование вероятных тенденций, выполняется оперативный контроль за ходом и качеством работ, соблюдением графика производства работ и т.д.

Завершение работ (окончание проекта) включает в себя приёмку работ, пусконаладочные работы, подготовку к эксплуатации, сдачу объекта в эксплуатацию, реализация оставшихся ресурсов, подготовку и подбор персонала по эксплуатации объекта, закрытие объекта и расформирование команды. После сдачи объекта в эксплуатацию начинается непосредственно эксплуатация – управление объектом недвижимости. Последняя стадия эксплуатации – ликвидация объекта. Это может быть полный демонтаж или реконструкция объекта.

Для управления инвестиционным проектом необходимо его разбить на составляющие элементы и определить структуру проекта – совокупность взаимосвязанных эле-ментов. Для каждого элемента проекта определяется цель; определяются, достаточные для планирования и контроля, структура и объём работ. Структурирование проекта может производиться «сверху – вниз», когда вначале определяется общая задача, а затем детализируется. Или «снизу – вверх», когда сначала определяются частные задачи, а затем их обобщают. Количество элементов проекта может быть любым.

Для структурирования проекта используются различные модели: дерево целей, дерево порядка производства работ, сетевые модели и т.д. Оценка инвестиционного проекта производится в первую очередь с точки зрения его целесообразности, экономической обоснованности, экологической и технической безопасности. При оценке нескольких вариантов проекта, предпочтение отдаётся наиболее эффективному со всех точек зрения и с наименьшей степенью риска инвестиционного и предпринимательского. Под инвестиционным риском понимают риск, связанный со строительством и вводом в эксплуатацию. Под предпринимательским риском понимают риск, связанный с эксплуатацией и ликвидацией объекта недвижимости.

Успешная реализация инвестиционного проекта должна базироваться на четырёх обязательных составляющих успеха:

• Соблюдение сроков реализации проекта.
• Соблюдение сметной стоимости проекта.
• Соответствие качества объекта, установленного проектом.
• Своевременная сдача объекта заказчику.

Управление целями является наиболее важной функцией управления проектом, которой подчиняются все остальные. Управление рисками включает в себя мониторинг текущих ситуаций, анализ их и своевременное принятие корректирующих решений для снижения степени риска. Управление качеством включает в себя управление и технический контроль. Управление обеспечивает качество всех элементов проекта в соответствии с требованиями, нормами и стандартами.

Технический контроль качества включает в себя организацию непрерывного мониторинга качества выполнения работ. Управление стоимостью состоит из оценки расходов на реализацию проекта, составление сметы и контроля по её соблюдению. Определению источников, объёма и этапов финансирования, прогнозирования доходов. Управление временем включает в себя определение сроков проведения отдельных этапов работ, контроль за соблюдением сроков, прогнозирование сроков завершения, как отдельных этапов, так и всего проекта, разработка мероприятий по обеспечению соблюдения этих сроков, разработка мероприятий по ликвидации отклонений от установленных сроков.

Управление контрактами включает в себя выбор подрядчиков и поставщиков, контроль за выполнением ими принятых на себя обязательств, расчет за выполненные работы и исполнение договоров. В целом, успешное управление проектом зависит от взаимодействия всех структур управления, своевременного получения достоверной информации о ходе реализации проекта, от своевременного принятия согласованных управленческих решений. При управлении проектом используют современные методы сбора, обработки и анализа информации, просчёта вариантов решений на протяжении всего жизненного цикла проекта.