Кадастровое обеспечение развития земельных отношений

С 1990 г. земельным и гражданским законодательством допускалось оформление прав на земельные участки без точного описания границ, вследствие чего по состоянию на 01.01.2019 в ЕГРН содержатся сведения о точных границах только в отношении около 50 % земельных участков.

До вступления в силу Федерального закона «О кадастровой деятельности» № 221ФЗ, т. е. до 1 января 2017 г. ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) осуществлялось параллельно, поэтому проведение кадастрового учета и государственная регистрация прав были двумя отдельными самостоятельными процедурами.

Сложившаяся ситуация существенно затрудняет гражданский оборот объектов недвижимости. Правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет. При таком подходе к решению проблемы уточнение и внесение информации в ЕГРН о границах всех земельных участков на территории Российской Федерации потребует нескольких десятков лет.

Отсутствие достоверных данных о земельных участках в ЕГРН оказывает значительное влияние на социально-экономическое развитие регионов, отдельных муниципальных образований. Снижается инвестиционная привлекательность территорий, публичные образования недополучают налоги, как следствие, уменьшаются финансовые возможности для реализации мероприятий государственных программ.

Для повышения эффективности управления земельными ресурсами следует провести комплексные кадастровые работы на территории всей страны. Содержание комплексных кадастровых работ отражено на рисунке 42.

Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территории нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, сведения ЕГРН о которых не соответствуют установленным на основании Закона № 218ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков; земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории; зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

При выполнении комплексных кадастровых работ обеспечивается внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, сведения о которых отсутствовали в ЕГРН. Финансирование выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) бюджетов муниципальных районов, городских округов, в том числе за счет средств, направляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации в виде субсидий из федерального бюджета.

Финансирование мероприятия «Проведение комплексных кадастровых работ» в виде субсидий из федерального бюджета предусмотрено Федеральной целевой программой «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 гг.)» (далее – Программа), утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2013 № 903.

Результатом выполнения комплексных кадастровых работ является внесение в ЕГРН точных сведений о местоположении границ земельных участков, местоположении контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках.

Экономическая эффективность комплексных кадастровых работ, учитывая особенности режима использования земель, в отношении которых они были выполнены, представляется неравномерной и включает в себя две составляющие: налоговые и неналоговые доходы.

Наличие точных сведений об объектах недвижимости позволило органам, осуществляющим полномочия в сфере управления государственным и муниципальным имуществом, повысить качество и эффективность управления и распоряжения объектами недвижимости, и повысить доходы от продажи объектов недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и получить иные неналоговые доходы в виде штрафов за нарушение действующего земельного законодательств, выразившееся в самовольном занятии части земельного участка.

При этом изменение площади земельных участков в соответствии с действующем законодательством и, как следствие, увеличение кадастровой стоимости по результатам проведения комплексных кадастровых работ на территории регионов способствуют увеличению совокупной кадастровой стоимости земельных участков, являющейся налоговой базой для расчета земельного налога, как результат – возрастание поступлений в бюджет, получаемый от сбора земельного налога.

Впервые комплексные кадастровые работы были проведены в 2017 г. в рамках реализации мероприятий федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 годы)» применительно к территориям трех пилотных регионов: Республика Тыва, Астраханская и Белгородская области.

В результате экспериментальных проектов проведения комплексных кадастровых работ площадь учтенных земельных участков увеличилась, возросла налогооблагаемая база объектов недвижимости (таблица 14).

Результаты комплексных кадастровых работ в пилотных регионах показали, что фактические затраты на их проведение оказались вдвое ниже, чем было запланировано программой, а количество откорректированных (внесенных) сведений об объектах в ЕГРН оказалось меньше запланированных только в Республике Тыва.

Финансовые затраты на учет одного объекта составили 4– 6 тыс. руб., что существенно ниже, чем затраты на проведение кадастровых работ в индивидуальном порядке. Финансовые затраты на учет одного объекта составили 4454 – 6010 руб., что существенно ниже, чем затраты на проведение кадастровых работ в индивидуальном порядке.

Проведение комплексных кадастровых работ будет продолжаться в период с 2019 по 2020 г. на территориях еще 13 субъектов Российской Федерации, имеющих инвестиционный потенциал на общей площади более 4 млн га. Расходы бюджетных средств на реализацию комплексных кадастровых работ отражены в таблице 15. Имеют место проблемы с финансированием комплексных кадастровых работ, связанные с неготовностью муниципалитетов к выполнению таких работ.

По данным Росреестра в 2020 г., по сравнению с 2019 г., количество объектов недвижимости, в отношении которых проведены комплексные кадастровые работы, возросло на 21 тыс. (рисунок 43).

Чтобы установить объемы финансирования комплексных кадастровых работ в расходных частях бюджетов различных уровней, нужно определить объем потребности в работах исходя из количества кварталов, объектов недвижимости, расположенных в границах квартала, количества земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН и т. д.

В 2018 г. субсидия из федерального бюджета на выполнение комплексных кадастровых работ предоставлена 13 субъектам Российской Федерации: республикам Башкортостан, Коми, Мордовия, Саха (Якутия), Тыва, Забайкальскому, Камчатскому, Пермскому, Хабаровскому краям, Амурской, Вологодской, Псковской областям, городу Севастополю.

Оценка эффективности использования субсидии субъектом Российской Федерации в отчетном финансовом году осуществляется на основании сравнения установленного соглашением с субъектом Российской Федерации и фактически достигнутого субъектом Российской Федерации по итогам отчетного финансового года значения показателя результативности использования субсидии – количества объектов недвижимости в кадастровых кварталах, в отношении которых проведены комплексные кадастровые работы. В результате проведены комплексные кадастровые работы в отношении 109 тысяч объектов недвижимости, расположенных в 452 кадастровых кварталах.

Всего в результате комплексных кадастровых работ было подготовлено 442 карты (плана) территорий. По информации, представленной территориальными органами Росреестра, увеличение площади земельных участков составило 17,6 % от суммарной площади земельных участков, в отношении которых были выполнены комплексные кадастровые работы.

В Краснодарском крае в настоящее время активно осуществляются мероприятия по вовлечению в оборот земли и других объектов недвижимости. Работа достаточно трудоемкая, занимает значительный период времени, требует существенных организационных и финансовых затрат для формирования земельных участков, согласования, утверждения схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подготовки и утверждения проекта межевания территории.

Проведение комплексных кадастровых работ времени на территории Краснодарского края планируется только в 2020 г. в отношении объектов, расположенных в 30 кадастровых кварталах станицы Елизаветинской муниципального образования город Краснодар. На эти цели предусмотрены средства в сумме 24 999,4 млн руб., в т. ч. из краевого бюджета – 23 250 млн руб., из местного бюджета – 1749,4 млн руб.

В целях подготовки к проведению комплексных кадастровых работ на территории Краснодарского края в 2019–2020 гг. запланировано проведение инвентаризации земель в муниципальных образованиях, которая обеспечит уточнение границ существующих землепользований и выявление свободных территорий.

Логическое продолжение инвентаризации – проведение комплексных кадастровых работ на территории всего региона, по результатам которых будут учтены (уточнены) сведения об объектах недвижимости, в том числе их площадь и местоположение.

Для этого органам государственной власти, органам местного самоуправления, являющимися заказчиками комплексных кадастровых работ, необходимо предоставить право на бесплатное получение указанных документов.

Субъекты Российской Федерации заинтересованы в проведении комплексных кадастровых работ в целях вовлечения в оборот неиспользуемых объектов недвижимости, в первую очередь, земельных участков, увеличения налогооблагаемой базы, стимулирования капиталовложений.

Для снижения экономических затрат и наибольшего охвата объектов недвижимости в процессе проведения комплексных кадастровых работ необходимо применение новых технологий, которые позволят быстро определять местоположение границ объектов недвижимости с минимальными финансовыми затратами.

Необходимо законодательно упростить процедуру проведения комплексных кадастровых работ, предусмотрев их проведение в отсутствие утвержденного проекта межевания территории и расширить перечень объектов недвижимости, в отношении которых сведения могут быть внесены в ЕГРН (земельные участки, используемые гражданами без оформления документов; земельные участки, сведения о которых ранее отсутствовали в реестре; самовольно возведенные объекты недвижимости; объекты незавершенного строительства, в отношении которых права возникли до вступления в силу Федерального закона № 218ФЗ).

Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости улучшит ситуацию с государственным учетом недвижимого имущества и снизит количество судебных споров между землепользователями.

На современном этапе развития рыночной экономики в России необходимо дальнейшее исследование теоретических аспектов управления земельными ресурсами и развитие практической деятельности в области совершенствования земельных отношений.