Процесс управления в сфере землеустроительной и кадастровой деятельности

Управление в сфере землеустроительной и кадастровой деятельности – это процессы, связанные определением земельной собственности, стоимостью земли, использованием земли и развитием земли, осуществляемые государством путем использования учреждений общественного или частного сектора. Данные процессы включают в себя определение, регистрацию и распространение географической информация о владении, стоимости и использовании земли.

В странах с рыночной экономикой эти задачи связаны с основными функциями владения, использования, оценки и развития. Эти функции включают процессы, связанные с землевладением (обеспечение и передача прав на землю и природные ресурсы), стоимостью земли (оценка и налогообложение земли и недвижимости), использование земли (планирование и управление использованием земли и природных ресурсов), а также, что является более важным, с развитием земли (осуществление коммунальных услуг, строительство инфраструктуры и планирование строительства).

Ключевым условием эффективного процесса управления в сфере землеустроительной и кадастровой деятельности является то, что четыре вышеозначенные функции рассматриваются исключительно во взаимодействии. Эти функции взаимодействуют для достижения общих целей менеджмента и облегчают соответствующую земельно-информационную инфраструктуру. Каждая функция должна быть системно связанной со всеми другими функциями землепользования и не использовать подход индивидуальной деятельности.

Четыре функции управления в сфере землеустроительной и кадастровой деятельности отличаются своей профессиональной направленностью, и, как правило, осуществляются с помощью сочетания работы профессионалов, в том числе землеустроителей, геодезистов, специалистов геоинформатики, юристов, оценщиков, земельных экономистов, планировщиков и разработчиков.

Содержание каждого процесса земельного менеджмента также должно учитывать вопросы, касающиеся потенциала и социальной среды территории. Политика устойчивого развития требует, чтобы все четыре функции земельного администрирования были стратегически интегрированными.

Безусловно, все четыре функции земельного менеджмента взаимосвязаны. Взаимосвязанность обусловлено тем, что концептуальное, экономическое и физическое использования земли влияют на стоимость земли. Стоимость земли также находится под влиянием возможного использования земли в будущем, что определяется через зонинг, или положения о планировании по использовании земли. И планирование использования земли, и земельная политика в целом будут, разумеется, определять и регулировать будущее развитие земель.

В контексте инновационного менеджмента в землеустроительной и кадастровой деятельности процессы управления процессами понимаются как действия, связанные с планированием, внедрением, а также мониторингом производительности земли. Ключевыми процессами земельного менеджмента являются бизнес-процессы, которые проводятся главным образом государственными учреждениями.

Реформа или изменения в земельном менеджменте влекут за собой использование знаний, навыков, методов, способов и систем, чтобы определять, контролировать и совершенствовать технологические процессы с целью достижения оптимальной эффективности использования земель.

Кардинальным решением построения системы земельных отношений может быть реинжиниринг, который включает в себя радикальное перепроектирование и реорганизацию не только бизнес-процессов, а также организаций и учреждений.
Классический пример реинжиниринга в сфере земельного администрирования является преобразование бумажных систем на цифровые в течение 1980-х годов каждым из обособленных агентств, работающих в рыночных экономиках.

Приведенный пример является потенциально намного более значительным. Он включает в себя изолированные учреждения земельной регистрации, кадастровые центры и оценочные агентства, новые инструменты пространственной технологии с целью использования правительствами, бизнесом и обществом земельной информации.

В то время как реформирование изолированных агентств земельного администрирования часто происходит в процессе управления, согласование реинжиниринга всех соответствующих базовому набору процессов в сфере инновационного менеджмента в землеустроительной и кадастровой деятельности намного сложнее.

На рисунке 5.1 представлен процесс управления в сфере землеустроительной и кадастровой деятельности.

В качестве документального сопровождения управленческого воздействия на объект земельно-имущественного комплекса выступают:

• договор (контракт) на проведение работ;
• ТЗ на проведение оценки;
• перечень объектов земельно-имущественного комплекса, которые подлежат управленческому воздействию по результатам оценки.

При обосновании факторов стоимости в рамках ИРС оценщик основывается на результатах анализа рынка объектов земельно-имущественного комплекса, при этом осуществляется разбиение на три группы, которые основываются на характеристиках объектов земельно-имущественного комплекса (рисунок 5.2).

На данном этапе Оценщик из всего многообразия факторов стоимости, влияющих в той или иной степени на стоимость объекта, отбирает для дальнейшего рассмотрения те, которые по его профессиональному мнению влияют на ценообразование (для каждой группы объектов оценки с учетом их территориального распределения).

Вклад каждого отдельного фактора в формирование стоимости объекта устанавливается в процессе моделирования по каждой группе ОО на основе собранной рыночной информации.

Укрупненный перечень факторов, влияющих на стоимость земельных участков (на примере земельных участков из состава земель населенных пунктов), приведен в таблице 5.2.

Сокращения, используемые в таблице и далее по тексту: ГНП – городской населенный пункт; СНП – сельский населенный пункт Определив и обосновав состав ценообразующих факторов по каждой группе объектов оценки, Исполнитель работ должен собрать информацию о значениях ЦФ на дату проведения оценки (п. 13 ФСО № 4). Осуществление сбора информации по объектам-аналогам основывается на географической репрезентативности по каждой группе объектов оценки, а также на непротиворечивости данных.

Земельные участки относятся к объектам земельно- имущественного комплекса. Толкование понятия «земельно- имущественный комплекс» варьируется в рамках гражданско- правовых исследований, в законодательстве, в правовой практике, что свойственно как России, так и зарубежным странам.

Большинство современных работ, затрагивающих проблематику управления земельно-имущественным комплексом, прежде всего, рассматривают терминологию, связанную с управлением имуществом, при этом уделяется внимание со стороны правоприменителя на определение специфики определенных правоотношений, институциональных аспектов, не учитывающих особенности земельно- имущественного комплекса.

Например, А.П. Сергеевым отмечается, что применение определенных норм требует определения термина «имущество». При этом понятие «комплекс» не рассматривается в качестве специального правового термина, определяющего существование связи, сочетания комплекса элементов.

А.М. Лаптева указывает на данное обстоятельство при исследовании проблемы имущественных комплексов, используемых в коммерческом обороте. Автор определяет, что «имущественный комплекс» имеет неоднозначную трактовку, что объясняется отсутствием правового определения данного понятия, а также широтой общепринятого значения понятия «комплекс».

Несмотря на отсутствие однозначного толкования понятия «имущественный комплекс», а также отсутствие законодательной дефиниции, имущественный комплекс как объект гражданского права имеет большое значение, особенно применительно к инвестиционной сфере.

Большинство исследований правового и экономического плана рассматривают наличие правовой конструкции имущественного комплекса как предпосылку формирования форм коллективного инвестирования, являющихся экономически привлекательными, что способствует решению задач на практике, связанных с повышением эффективности коллективного инвестирования, направленного на реализацию интересов физических и юридических лиц, а также на решение социально-экономических задач.

Следует отметить, что в экономическом плане особое внимание уделяется в данной области анализу финансовых инструментов, выбору методов их оценки, формированию стратегии инвестирования, тогда как в юридическом плане значимость приобретают вопросы, связанные с определением понятия и состава имущественного комплекса, выступающего в качестве объекта гражданских прав и обязательств в рамках инвестиционной деятельности.

При этом особое внимание уделяется вопросу определения уровня эффективности формирования договорных параметров с целью управления инвестиционными отношениями и ресурсами.

Виды земельно-имущественного комплекса представлены на рисунке 5.4.

Имущественный комплекс коммерческой организации априори выступает как единый объект, однако в зависимости от видов осуществляемой деятельности и масштабов предприятия в него могут входить по сути несколько организационно и технологически обособленных комплексов имущества, объединённых лишь юридической связью с конкретным хозяйствующим субъектом – юридическим лицом. Так, например, юридическое лицо, осуществляющее торговлю продуктами питания, приобретает сеть автосервисов.

В ст. 132 ГК РФ не говорится о том, что предприятие как имущественный комплекс – это весь имущественный комплекс конкретного юридического лица. По нашему мнению, имущественный комплекс- предприятие – это совокупность различных видов имущества и имущественных прав, включая обязательства, который используется для осуществления конкретного вида предпринимательской деятельности. При этом данный комплекс должен быть как комплекс обособленным образованием.

В ст. 132 ГК РФ используется понятие часть предприятия, как имущественного комплекса, которая может быть самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок, что однако не исключает возможности существования нескольких имущественных комплексов в составе одного предприятия как субъекта.

Предположим ситуацию, когда часть имущественного комплекса одного предприятия отчуждается по договору другому, у приобретателя возникает право на имущественный комплекс или на часть имущественного комплекса прежнего предприятия?

Очевидно, что если имущественный комплекс продаётся как целостное явление, предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, то он сохраняет данные свойства и в дальнейшем впредь, пока новый собственник не пожелает изменить его состав и назначение.