Формы удовлетворения жилищных потребностей

Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ч. 4 ст. 1 ЖК). Под формулировкой «право свободного выбора жилых помещений» в данном случае понимается возможность свободного выбора правовой формы удовлетворения потребности граждан в жилье.

Одной из правовых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в частную собственность. Такое приобретение возможно по различным юридическим основаниями и не ограничено его количеством, размерами или стоимостью. Так, право частной собственности на жилище может возникать в результате жилищного строительства.

При этом необходимо учитывать, что жилые помещения относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК) и право собственности на такую вещь возникает с момента ее государственной регистрации ст. 219 ГК, ст. 18 ЖК). Право частной собственности на жилище может возникать и путем совершения различных гражданско-правовых сделок — купли-продажи жилья, мены, дарения, ренты.

Собственники жилых помещений в соответствии со ст. 209 ГК вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например, куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например, сдавать внаем, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать граждане и юридические лица, а также субъекты Российской Федерации при продаже муниципального или государственного жилья. В случае если стороной в такой сделке является государственная или муниципальная организация или юридическое лицо относящееся к некоммерческой организации необходимо чтобы в их учредительных документах была предусмотрена возможность совершения сделок с жилыми помещениями, учитывая их специальную правоспособность.

Для совершения сделки с жилым помещением необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону, стороны совершающие сделку были право — и дееспособны, отчуждаемое жилое помещение принадлежало продавцу на праве собственности (праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), совпадение воли и волеизъявления сторон совершающих сделку, сделка должна быть совершена в простой письменной форме, а само право собственности возникает с момента его государственной регистрации с одновременным кадастровым учетом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Гражданский кодекс РФ (гл. 33) устанавливает возможность собственников произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты собственник (получатель ренты) имеет право передать другому лицу (плательщику ренты) в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Для приобретения жилых помещений в частную собственность возможно получение кредита или целевого займа под залог построенного жилья, обеспечиваемого ипотекой, а также получение целевых государственных и муниципальных субсидий, либо использование средств материнского (семейного) капитала.

Истечение срока приобретательной давности в отношении владения жильем также может стать основанием для его приобретения в частную собственность. Гражданин не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК).

Бессрочная бесплатная приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования также является одним из оснований приобретения гражданами РФ жилья в частную собственность.

Полная выплата паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользование члену жилищного или жилищно-строительного кооператива также является одним из оснований приобретения права собственности на жилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК, ч. 1 ст. 129 ЖК).

Жилищные потребности граждан могут удовлетворяться и без приобретения жилых помещений в частную собственность. Так гражданину, принятому в члены жилищного кооператива, предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса во владение и пользование, а распоряжение им осуществляется в установленных законодательством пределах (подп. 5 ст. 10, ст. 124 ЖК).

Гражданин может использовать жилье и на ограниченном вещном праве пользования, например, возникшем в силу завещательного отказа. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения Одной из гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности является предоставление жилья гражданам в субаренду юридическими лицами, которые сами арендуют жилые помещения.

Эта возможность предусмотрена ст. 671 ГК: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан».

В данном случае надо иметь ввиду, что сдача в аренду возможна жилых помещений, относящихся к жилищному фонду коммерческого использования. Эти жилые помещения могут находиться в любой форме собственности — государственной, муниципальной и частной.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом (в том числе индивидуальному предпринимателю), жилое помещение за плату во временное владение и (или) пользование только для проживания граждан.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год подлежит обязательной государственной регистрации.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения (ст. 610 ГК).

ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо непозднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Договор аренды жилого помещения является возмездным договором и обязательно должен предусматривать размер арендной платы при ее отсутствии в договоре аренды он считается незаключенным (ст. 654 ГК). Передача жилого помещения по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному акту.

Жилищное законодательство предусматривает удовлетворение жилищной потребности граждан путем заключения не только возмездных, но и безвозмездных сделок. Так, согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации.

Безвозмездная передача жилых помещений, во владение и пользование осуществляется по правилам гл. 36 ГК. В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания.

При этом необходимо иметь ввиду, что при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным, а при продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется.

Срок договора безвозмездного пользования жилым помещением определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК).

В качестве примера, «иного законного основания» пользования жилым помещением упомянутого в п. 2 ст. 30 ЖК можно привести передачу собственником принадлежащего ему жилого помещения в доверительное управление. В свою очередь, доверительный управляющий предоставляет указанное помещение в возмездное пользование гражданину или юридическому лицу.

Плату за пользование помещением доверительный управляющий за вычетом следуемого ему вознаграждения перечисляет учредителю управления, либо указанному им выгодоприобретателю. Однако при этом действует общее правило, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

Кроме того, закон предусматривает возможность заключения договоров безвозмездного пользования жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан и при предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 1 ст. 99, ст. 109, 109.1 ЖК).