Управление объектами нежилого фонда

В основе управления нежилым фондом лежит регулирование имущественных отношений, фундаментальными задачами которого являются установление баланса между различными формами собственности на нежилые объекты и формирование оптимального состава недвижимости, находящейся в государственной собственности (разбиение объектов на категории в зависимости от их назначения и специфики использования в хозяйственном обороте определяет множественность возможных (и целесообразных) операций с ними).

При этом предпочтение конкретной формы хозяйственной политики государства в формировании состава государственной собственности и управлении ею диктуется приоритетом одной из двух главных задач – повышение поступлений в бюджет и выполнение важнейших государственных проектов.

Не менее перспективный вариант управления связан с привлечением внутренних финансовых резервов, определяемых страхованием объектов нежилого фонда, конкурсным распределением подрядов на их строительство, сдачей в аренду путем инвестиционных конкурсов, использованием в качестве обеспечения займов и инвестиций под целевые программы реконструкции.

Весьма привлекательным представляется использование этих средств для реализации коммерческих проектов, в том числе связанных со строительством и реставрацией объектов нежилого фонда с последующей эксплуатацией (распоряжением) по реальным рыночным ставкам.

Первостепенная задача контроля – проверка соблюдения норм, правил эксплуатации и выполнения договорных обязательств, что включает ревизию и оценку эффективности использования нежилых объектов. Другим условием эффективного управления является разработка нормативно-правовой базы, регулирующей процессы формирования и распоряжения объектами нежилого фонда.

Обоснованная в экономико-правовом отношении реализация конкретных способов и механизмов управления нежилым фондом возможна только на основе соединения всех компонентов обеспечения в информационно-технологические комплексы, в совокупности образующие систему управления нежилым фондом.

Целесообразной представляется следующая классификация объектов нежилого фонда (рис. 2).

Данная классификация определяет формы повышения эффективности управления объектами нежилого фонда.

Здания, сооружения, помещения, имущественные комплексы административных учреждений, находящиеся в собственности субъекта Федерации (или арендуемые) и необходимые для выполнения властных функций субъекта Федерации.

Именно эти объекты в первую очередь требуют модернизации системы управления субфедеральной недвижимостью. Для эффективного управления ими необходимо использовать весь комплекс управленческих функций, а не только координационные компоненты. Целесообразна организация специализированной автономной управленческой структуры административных учреждений для централизованных и эффективных действий на всем множестве таких «властно необходимых» административных объектов недвижимости.

Эффективное управление должно привести к более рациональному, экономному использованию офисных площадей, сокращению бюджетных затрат на их ремонт, нормативное строительное содержание и энергетическое обеспечение, а в дальнейшем, возможно, и к выгодному коммерческому использованию высвобождаемых излишков площадей. Вероятный в ряде случаев статус административных зданий как объектов памятников только увеличивает необходимость интеграции ресурсов (для должного сохранения и реставрации) и еще более тщательной экономии.

Здания и сооружения, имущественные комплексы учреждений, унитарных и иных предприятий, необходимые для выполнения социальных функций, которые обязательны для субфедерального уровня, потребляющие бюджетные средства субъекта Федерации: объекты здравоохранения, образования, культуры, физкультуры и спорта и т. п., подчиненные напрямую городу. Это, как правило, мало или вообще нерентабельные объекты. Сегодня их дотационная или иная централизованная поддержка отнимает значительную часть бюджетов всех уровней.

Для эффективного управления этими объектами также целесообразно формировать автономные управляющие структуры, но уже специализированные: либо по отраслям социального сектора, либо по бюджетопотребляющим отраслям коммунального и энергетического обслуживания. На первом месте среди критериев оценки качества управления такими объектами должны стоять требования полноценного выполнения ими своих социальных функций и экономии бюджетных средств по всем направлениям расходов и поступлений.

Среди них могут быть, в частности, и отдельные объекты из числа уже названных выше административных и социальных учреждений. Выделение данного класса как самостоятельного объекта управления может оказаться целесообразным, если модернизация управления направлена намаксимально быстрое пополнение бюджета и коммерциализацию.

Как показывает мировая практика, в этом случае предпочтительнее негосударственный (или даже с самого начала частный) правовой статус автономных управляющих структур.

В этом случае эффективное управление подразумевает в первую очередь учет, контроль и анализ целевого использования недвижимости. Также крайне важна качественная оценка состояния и потенциала развития таких объектов, чтобы вовремя и объективно разграничить меру безвозмездной и возмездной их передачи негосударственным структурам. Проблемой будет правовое толкование названного разграничения и действенное введение его в договорные документы.

Здесь направление модернизации управления должно определяться мерой рентабельности соответствующих отраслей и объектов, достигнутой к настоящему времени. Для нерентабельных целесообразны пути, обозначенные выше для отраслей и объектов недвижимости социального сектора.