Арендные земельные отношения на землях сельскохозяйственного назначения

Аренда земельного участка предусматривает его предоставление арендатору на принципах временного пользования, пользования за плату, возвратности, целевого использования (рисунок 41).

Недостатки аренды:

• достаточно большие трансакционные издержки при оформлении прав аренды земельных участков;
• при краткосрочной аренде высокая степень вероятности снижения производительных свойств почвы.

Договор аренды подлежит государственной регистрации. Договоры аренды, заключенные менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный срок, так и без указания определенного срока. Если договор заключен без указания определенного срока, то каждая из сторон может отказаться от договорных обязательств, за три месяца предупредив другую сторону.

Для сельскохозяйственной организации, использующей земельную долю, и для собственника земельной доли незарегистрированные отношения являются весьма ненадежными. При желании выделить на местности свою земельную долю договор аренды может быть расторгнут собственником, который не будет учитывать мнение арендатора.

С другой стороны, сельскохозяйственная организация тоже может расторгнуть договор аренды, например, если производство станет не выгодным, тогда собственник земельной доли столкнется с проблемой поиска нового арендатора.

Нарушается требование Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым преобразование земельного участка (раздел, выдел доли в натуре, объединение, перераспределение) допускается только при наличии оформленного в письменной форме согласия арендатора.

Это обстоятельство, в свою очередь, ведет к отсутствию у арендатора заинтересованности в рациональном использовании арендованной земли. При отсутствии государственной регистрации договора аренды ни собственник земельной доли, ни фактический ее пользователь, не несут ответственности за неэффективное использование земельных участков.

Решить эту проблему можно законодательно закрепив упрощенный порядок регистрации договоров аренды земельных долей, заключенных на срок до одного года и снизив размер государственной пошлины за регистрацию для юридических лиц. Если выделять земельные доли не отдельными участками, а общим массивом по желанию потенциальных арендодателей, то расходы на регистрацию договора аренды значительно сократятся.

Эти затраты входят в состав трансакционных издержек, значительно увеличивая их. В случае самого благополучного стечения обстоятельств, арендатору это оформление обойдется около 90 тыс. рублей и необходимо потратить на оформление прав аренды почти год времени. За это время намерения собственников земельных долей могут измениться.

Чаще при заключении договоров аренды используется договорная стоимость земельного участка, при которой не нужны ни рыночная стоимость, ни кадастровая. Для снижения затрат на стоимостную оценку земельного участка вполне можно использовать его кадастровую стоимость, при необходимости применяя понижающий или повышающий коэффициент для того, чтобы приблизить ее к рыночной.

Выплаты арендной платы могут производиться в денежном выражении, в натуральной форме (продукцией) и в форме оказания услуг. В настоящее время в Краснодарском крае, наряду с денежной, часто применяется натуральная плата за пользование земельной долей, в основном это сельскохозяйственная продукция, которая в договорах определяется по видам.

Количество сельскохозяйственной продукции, выдаваемой в качестве арендной платы за землю, на протяжении ряда лет уже сформировалось и при возобновлении договоров на очередной период времени существенным образом не меняется.

Для арендатора выгодно арендовать земли сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, в состав которой входит фонд перераспределения, потому что эта аренда часто долгосрочная, и нет риска, что арендодатель захочет выделить свою земельную долю из участка долевой собственности.

Некоторые арендаторы компенсируют (возвращают) стоимость земельного налога уплаченного собственником, другие – ежегодно сами вносят земельный налог за арендуемый земельный участок и закрепляют это положение в договоре аренды. Аренда земли является механизмом, позволяющим оптимизировать размеры сельскохозяйственной организации.

Упорядочению землевладений (землепользований) способствует аренда земельных участков, находящихся в государственной и в муниципальной собственности. Основным способом передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являются торги.

Требования, предъявляемые к их проведению, устанавливаются Гражданским и Земельным кодексами и Правилами организации и проведения торгов. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона, который может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Аукцион, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договора куплипродажи или аренды земельного участка. Соответствующий договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

С одной стороны – условия, по которым передается участок сельскохозяйственным организациям, являются для них выгодными. Информационное обеспечение со стороны органов местного самоуправления означает прямую поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Но, с другой стороны, при таком подходе ущемляются интересы других землепользователей, возможно более эффективных и органов местного самоуправления, которые могли бы продать на аукционной основе с большей выгодой земельные доли, находящиеся в муниципальной собственности.

Под эту норму не попадают граждане и индивидуальные предприниматели. Формирование эффективного сельскохозяйственного землепользования возможно на основе государственного регулирования. Главным инструментом упорядочения арендных отношений должна быть разработка и принятие на федеральном уровне закона «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения»

Он должен ограничить минимальные сроки аренды земель, определить методику расчета арендной платы, детально изложить правовые последствия, наступающие в случае передачи арендодателем или арендатором своих арендных прав третьим лицам, четко определить правовой статус субарендатора, и правовые последствия, наступающие для него в случае прекращения основного договора аренды. В законе необходимо предусмотреть положения по улучшению арендованной земли арендаторами, указать условия получения компенсаций за это.

Для ограничения скупки земель долевой собственности агрохолдингами из других регионов и структурами, не связанными с сельскохозяйственным производством, предлагаем закрепить в региональном законодательстве преимущественное право покупки не только земельных участков, но и земельных долей в собственность региона или муниципального образования.

Для этого создать в регионе по опыту Белгородской области АО «Краснодарский земельный фонд», единственным акционером которого будет являться департамент имущественных отношений Краснодарского края. Эта специализированная организация будет обеспечивать выдел земельных участков на местности, проведение землеустроительных работ, оформление прав собственности края и муниципальных образований, заключение долгосрочных договоров аренды.

Для эффективного использования земельных участков фонда перераспределения первостепенное право должны иметь те сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, чьи земли граничат с участками фонда перераспределения. Включать разрозненные участки фонда в земельный массив сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства предлагается на праве аренды с последующим выкупом.

Реализация такого механизма будет способствовать вовлечению всех участков фонда перераспределения в сельскохозяйственный оборот, повышению компактности землепользований, устранению пространственных и экономических недостатков организации территории и дальнейшему законному их использованию.

Некоторые специалисты предлагают для обеспечения упорядочения землевладений (землепользований), отбор нового владельца неиспользуемого участка осуществлять путем проведения конкурса на лучший проект землеустройства выделяемой территории в составе инвестиционного проекта.

По мнению авторов учебника для повышения эффективности арендных земельных отношений необходимо:

• увеличить минимальный срок аренды до минимального срока ротации полевого севооборота;
• первоочередное право аренды фонда перераспределения предоставить соседним сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам;
• в договоре закрепить обязанности по сохранению и повышению уровня почвенного плодородия за арендатором;
• упростить порядок регистрации прав аренды земельных участков сроком до одного года и при большом их количестве у одного арендатора;
• для юридических лиц снизить размер государственной пошлины за регистрацию прав аренды;
• уменьшить трансакционные издержки при оформлении прав аренды на земельные участки;
• заинтересовывать арендаторов в оформлении договоров аренды земельных участков фонда перераспределения, сформированных из малопродуктивных сельскохозяйственных угодий.