Жилые помещения, жилищный фонд: понятия и виды

Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение.

Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).

Законодатель употребляет понятие «жилое помещение» как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений: жилой дом, квартиру, комнату, включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах (ст. 16 ЖК), часть жилого дома и часть квартиры (несколько комнат). Часть комнаты объектом жилищных отношений жилищное законодательство не считает.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квартира как вид жилого помещения может быть отдельной, т.е. предоставленной для проживания одной семье, и коммунальной, где все комнаты изолированные, т.е. имеют самостоятельный выход в коридор, но в этих комнатах по самостоятельным договорам жилищного найма проживают разные семьи и (или) собственники (ст. 59 ЖК).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната признается самостоятельным объектом жилищных прав только в том случае, если она является изолированной, что вытекает из ст. 62 ЖК.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со ст. 288, 290 ГК, ст. 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме к которым относятся например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, исходя из этих положений закона объектом права собственности граждан в многоквартирном доме является жилое помещение, а общее имущество дома, включая земельный участок является объектом их общей долевой собственности.

Жилое помещение является главной вещью в отношении общего имущества дома. Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчезновению домов как единых вещей — объектов прав к утрате зданием правового режима объекта недвижимости.

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Общее имущество дома нуждается в управлении, содержании и для этих целей собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Включение в общее имущество дома разнородных объектов имущества и земельного участка имеющих разный правовой режим позволяет говорить об особой собственности — «жилищной собственности», «этажной собственности» и др. Пределы использования и назначение жилого помещения определены в ст. 17 ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств и миссионерская деятельность не допускается. В то же время совершение богослужения и другие религиозные обряды и церемонии в жилых помещениях допускается.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд, который отличается своим целевым назначением, формами собственности и имеет разный правовой режим. Жилищный кодекс — в ст. 19 в зависимости от формы собственности и с учетом ч. 3 ст. 40 Конституции РФ и ст. 672 ГК РФ — подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций).

Государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации) и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального и коммерческого использования, а также на специализированный и индивидуальный жилищный фонд.

Жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в порядке и на условиях, установленных законодательством жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений из жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.

Использование гражданами для проживания жилых помещений, находящихся в жилищном фонде социального использования или в специализированном жилищном фонде, юридически оформляется с помощью договорных жилищных обязательств, которые не требуют государственной регистрации.

В то время как право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации при использовании жилых помещений в индивидуальном жилищном фонде и в жилищном фонде коммерческого использования.

Жилищный фонд независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету, который предусматривает его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (ч. 4 ст. 19 ЖК) и государственному кадастровому учету. При этом необходимо иметь ввиду, что жилищное законодательство распространяется только на помещения, учтенные в составе жилищного фонда в качестве жилого помещения.

ГК РФ предусмотрено, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК, ст. 22, 23 ЖК). Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника помещения.