Особенности выбора и согласования подходов к оценке при определении стоимости имущества предприятия

В стоимости активов предприятия основную долю, как правило, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования.

При согласовании результатов оценки машин и оборудования учитывается наличие следующих затрудняющих оценку обстоятельств:

• сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование;
• стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов;
• поиск достоверных обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднён.

Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании или даже является единственно возможным затратный подход. При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу можно придать лишь в некоторых случаях.

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квартир), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады) и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать доходному подходу (независимо от примененного в подходе метода оценки).

В этих двух случаях, при отсутствии развитого рынка земли и типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса. При оценке здания какой-нибудь фермы, расположенной вдалеке от крупных населённых пунктов, единственно возможным к применению, скорее всего, будет затратный подход.

Но при этом следует понимать, что полученная величина стоимости может не соответствовать платёжеспособному спросу, а цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным подходом оценки, ведь затраты часто не соответствуют рыночной стоимости (принцип вклада).

В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существенное увеличение количества заказов на оценку объектов жилой недвижимости, во многом это связано с развитием системы ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью договора об ипотеке являются результаты оценки стоимости предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе некоторых предприятий, и её оценка может рассматриваться как элемент оценки бизнеса.

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата.

Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке – затратного и доходного, а расчёты проводятся с использованием лишь сравнительных методик.

При этом информация для использования каждого из трёх подходов довольно доступна. Проанализируем целесообразность применения оценочных подходов при определении стоимости жилья.

Традиционно при оценке недвижимости начинают с затратного подхода, основанного на определении стоимости строительства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых городов России в основном возводился в течение последних 50–70 лет. Он представляет собой набор, разнообразный по времени, материалу исполнения, планировке и состоянию объектов.

Применительно к рынку вторичного жилья укрупнённые нормы затрат представляются не отражающими реальных затрат на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях по следующим причинам:

• во-первых, укрупнённые нормы дают очень приближенную оценку, и их целесообразно применять в случаях, когда нет обширной и надёжной информации по другим подходам (что неприменимо к жилью, особенно в крупных городах, так как имеется много достоверных данных о продажах аналогов);
• во-вторых, информация о себестоимости нового строительства строительными организациями не открывается, что делает практически невозможным достоверную оценку затрат на строительство в сегодняшних условиях, к тому же строительные нормативы за последние пять-шесть лет очень сильно изменились, вследствие чего сравнение старого и нового жилья по критерию стоимости нового строительства представляется некорректным.

Даже привлечение квалифицированных сметчиков не сможет исправить ситуацию, на наш взгляд, по ряду причин:

• величина оплаты работы сметчиков довольно высока – от нескольких тысяч за небольшой объект до нескольких десятков и сотен тысяч для более крупных объектов, что несовместимо со сложившейся на рынке величиной оплаты работ по оценке жилых объектов (для типового жилья эта величина составляет, как правило, не более 2 тыс. руб.);
• при имеющейся детально просчитанной смете на объект элемент неопределённости вносит, во-первых, величина вероятной предпринимательской прибыли, которая должна быть учтена в расчётах, и, во-вторых, оценка накопленного износа, которая должна уменьшать величину стоимости, определённую затратным подходом;
• при расчётах в целях оценки срок строительства считается пренебрежительно малым, что, возможно, приемлемо для ожидания постройки одной квартиры, но слишком условно для постройки целого многоквартирного дома, частью которого и является объект оценки;
• риски инвестирования в строящееся жилье на сегодняшний день очень высоки, и далеко не каждый потенциальный покупатель квартиры на вторичном рынке в качестве альтернативного варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся жилье, которое, к тому же, дороже изношенных объектов вторичного рынка;
• как бы точно не были просчитаны затраты, они далеко не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Учитывая вышесказанное, отказ от использования затратного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке представляется достаточно целесообразным. Проанализируем преимущества и недостатки применения в этой ситуации доходного подхода, включающего совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от аренды и реверсии.

Прежде всего, следует отметить, что цены на рынке аренды жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразующим параметром является отдельная единица – комната или одно-, двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, материал стен, площадь и планировка жилья не оказывают такого же существенного влияния, как на рынке купли-продажи этих объектов.

Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний день отсутствует практика развитых западных стран, когда строительство жилого дома ведётся с целью последующей сдачи его поквартирно в найм, а доходный подход предназначен для оценки объектов, приносящих доход.

Таким образом, доходный подход наиболее важен для инвесторов и прочих участников рынка при оценке объектов, непосредственно предназначенных для получения дохода: офисных и складских помещений, торговый площадей и др. Следовательно, отказ от использования доходного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке также нельзя назвать неприемлемым.

Особенность применения к оценке жилья сравнительного подхода следующая. В крупных городах информации о ценах продаж и предложениях жилья достаточно для того, чтобы считать объективными полученные на её основе результаты оценки объектов жилой недвижимости.

Итак, на практике при определении рыночной стоимости жилья оценщик, с одной стороны, представляет некорректность данных, полученных затратным и доходным подходами в силу вышеуказанных причин, а с другой стороны, не может убедительно обосновать отказ от применения этих подходов.

Однако в крупных городах рынок жилья довольно хорошо развит, и отказ от применения затратного или доходного подходов представляется целесообразным, что было бы невозможно при отсутствии или малом количестве аналогичных продаж на рынке.