Методы определения весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Методы выбора весовых коэффициентов:

• метод логического анализа;
• метод анализа иерархий;
• метод расстановки приоритетов;
• метод согласования по критериям и др.

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке.

Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на основе выбранного способа расчёта определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учётом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространён в оценочной практике. Далее приведены три примера, показывающие, каким образом в отчёте может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов.

Пример 1. В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки зрения необходимых затрат и платёжеспособного спроса.

Полученная в результате применения затратного подхода стоимость, на наш взгляд, даёт неполную характеристику стоимости объекта. Считаем обоснованным присвоение данному подходу весового коэффициента 0,2.

Рынок недвижимости города, в котором расположен объект оценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован; в связи с этим достоверность используемой информации риэлторских агентств достаточно высока. Правильная интерпретация рынка предложений позволяет получить качественные и надёжные результаты. В связи с этим сравнительному подходу придаётся максимальный весовой коэффициент – 0,8.

Ввиду отсутствия данных об уровнях расходов на содержание подобного объекта доходный подход в расчётах не применялся (вес подхода равен нулю).

Пример 2. В данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное предприятие, приносящее стабильный доход.

Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по следующим причинам: затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудование оцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность его реализации на рынке. Совокупность расчетов по всем трем методам представлена в табл. 9.2.

Полученный результат можно округлить. По мнению оценщика, рыночная стоимость предприятия на дату оценки составляет 110 000 тыс. руб.

Пример 3. Для определения итоговой величины рыночной стоимости предприятия необходимо проанализировать каждый из примененных методов с учётом характера деятельности предприятия, структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод.

Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время большая часть основных фондов оцениваемого предприятия имеет специализированный характер и значительный физический износ.

Кроме того, метод на основе активов не позволяет учесть доходность бизнеса. Производственные мощности предприятия в среднем загружены на 40 %, что свидетельствует о том, что значительная часть активов предприятия не участвует в формировании прибыли.

В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного потока установлена стоимость предприятия с учётом существующих и планируемых объёмов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования основывалась на рыночных данных.

Доходный подход в наибольшей степени отражает интересы инвестора. В мировой практике он используется чаще других, точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учётом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учётом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено из-за сложности точного прогнозирования.

Метод сравнительного подхода, используемый в настоящей работе, показал стоимость владения неконтрольным пакетом, а именно стоимость свободно реализуемой меньшей доли, к тому же с достаточно большой погрешностью из-за недостаточности информации.

При использовании метода чистых активов и метода дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного пакета акций. В первом случае владелец контрольного пакета может определять политику в области активов: приобретать, использовать или продавать их. Во втором случае он может определять политику предприятия, изменять стратегию развития бизнеса.

Исходя из вышесказанного, необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости 100%-го контроля над предприятием. Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала предприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учётом будущих ожиданий от бизнеса, т. е. полученную в доходном подходе.

К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализе показательной доходности предприятия за длительный ретроспективный период. По мнению оценщика, «вес» доходного подхода в итоговом согласовании составляет 80 %.

Результаты сравнительного подхода из-за низкой достоверности использованной для оценки информации не следует учитывать («вес» сравнительного подхода – 0 %), а результаты затратного подхода из-за значительного износа большей части основных фондов, по мнению оценщика, нужно учесть как незначительно влияющие на итоговую стоимость предприятия («вес» затратного подхода – 20 %). Данные о согласовании результатов оценки представлены в табл. 9.3.

В итоге при согласовании получается следующий результат: 208 900,4 тыс. руб. На основании приведённых данных и сделанных предположений наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры 208 900 000 руб.

Метод анализа иерархий – разработан в начале 70-х годов XX века американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал Analityc hierarchy process. Авторы русского издания перевели это название как «метод анализа иерархий».

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим её следующим образом:

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке. Уровень 1: критерии:

• надёжность получаемых результатов;
• соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го уровня «надёжность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2:

• надёжность, обусловленная достоверностью информации;
• надёжность, обусловленная обширностью информации.

Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т. д. На практике можно ограничиться и уровнем 1. Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице.

Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бы составить таблицу, аналогичную табл. 9.4.

Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных, например, по критерию «надёжность информации» для разных подходов. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в табл. 9.5.

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» результат записан дробью 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т. е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода.

Далее определяется сумма по строке, полученные значения нормируются и для целей согласования округляются (табл. 9.7).

Достоинства метода анализа иерархий:

• использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при анализе трёх и более альтернатив;
• численная оценка превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы;
• возможность оценивать альтернативы с учётом иерархичности уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти), даже с применением шкалы, – довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчётов.

Иногда девятибалльная шкала с нечёткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным, т. е. 5, 6 или 7 баллов.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, ещё раз логически оценить результаты расчётов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании.

Рассмотрим метод согласования по критериям. Для определения весов различных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчёта с учётом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчёт «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

• построение матрицы факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
• определение суммы баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;
• определение расчётного веса подхода (в %) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов;
• округление расчётных весов подходов.

Пример 4. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям (табл. 9.8).

На основании приведённых данных и сделанных предположений наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки 3 830 000 руб.