Правовое регулирование иных кроме договоров купли-продажи, аренды, залога (ипотеки) сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

Земельный участок может отчуждаться и приобретаться как возмездно, так и безвозмездно. Поэтому законодательство  выделяет в качестве одного из оснований  возникновения прав на землю договор дарения, в силу которого происходит безвозмездная передача  земельного участка одной стороны, дарителя, другой стороне, одаряемому.

Для регулирования договора дарения земельного участка применяются общие положения Главы 32 ГК РФ, которая определяет понятие договора и решает вопрос о его форме.

Для того чтобы стороны более ясно представляли свои права и обязанности, п. п. 2 и 3 ст. 574 ГК РФ требует, чтобы договор дарения земельного участка должен быть  заключен  в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

Реализация имущества (земельного участка)  осуществима в обмен либо на деньги, либо на другое имущество  (земельный участок). Вследствие этого наряду с куплей-продажей и дарением необходим договор мены земельного участка, который допускается в целях рационализации землепользования в несельскохозяйственных целях, а также для удовлетворения законных интересов граждан и юридических лиц.

Этот договор помещен первым в главе 31 раздела 1У части Второй ГК РФ (ст. ст. 567-571) среди других видов договоров после договора купли-продажи, что в определенной степени показывает значение, которое придает ему законодатель.

На договор мены    распространяются все основные положения о купле- продаже о форме договора, правах и обязанностях продавца и покупателя, моменте возникновения права собственности, риске случайной гибели  или порчи переданных по договору вещей, ответственности за недостатки,     если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены.

Основная особенность этого договора состоит в том, что здесь вместо эквивалента за отчуждаемый земельный участок передается другой земельный участок, каждый участник договора признается продавцом земельного участка, который  он передает, и покупателем земельного участка, который  он получает.

Сторонами договора мены могут быть как граждане, так и юридические лица, обладающие земельными участками на основании права собственности и иных вещных прав,  которым впервые право совершать все не запрещенные законом  гражданско-правовые сделки с земельными участками, в том числе и договоры мены, было предоставлено Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2).

Как известно, собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в  соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или ной категории земель (ст. 42 ЗК).

Данное положение в полной мере относится и к договору обмена земельными участками. Потому для изменения целевого назначения (целевого использования) земельных участков при обмене земельных участков в отношении земель несельскохозяйственного назначения необходимо получить специальное разрешение местной администрации по месту нахождения земельного участка.

Предметом договора обмена с участием  граждан и юридических лиц могут быть не только земельные участки, принадлежащие им на праве собственности, но и другие виды имущества.

Такой обмен земельных участков на другие виды имущества оформляется договором, в котором фиксируются его стороны, характеристика земельных участков и других видов имущества, являющихся предметом обмена, возможная компенсация при обмене неравноценными земельными участками, порядок расчетов и другие требования о ценах и расходах,  о переходе права собственности на обмениваемые  земельные участки.

Для того чтобы не терять из под своего контроля такие важные сделки как обмен земельными участками и земельных участков на другие виды имущества, законодательство  определяет обязательной государственную регистрацию перехода  прав на земельный участок и сделок с ним в едином государственном реестре, который ведется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законодательством РФ.

В современной коммерческой практике значительное распространение получили гражданско-правовые сделки, по которым осуществляется передача собственником  земельного участка или его части  в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Предметом таких гражданско-правовых сделок могут быть только земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

В конце 90-х годов сложилась ситуация при которой правоустанавливающие документы на земельные доли и соответствующие этим земельным долям земельные участки были выданы как гражданам – членам сельскохозяйственных организаций (свидетельства о праве собственности на земельную долю), так и самим сельскохозяйственным организациям.

В случае спора, арбитражные суды признавали право собственности на земельные участки за сельскохозяйственной организацией, а свидетельства граждан недействительными, мотивируя это тем, что гражданин внес земельную долю в соответствии с  постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» внес земельную долю в уставный капитал сельскохозяйственной  организации.

В ст. 52 ГК РФ предусмотрено, что в учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности, а также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, порядок управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей из его состава.

Договор о передаче земельной доли в уставный фонд сельскохозяйственной коммерческой организации не может, следовательно, заключаться с данной организацией как с юридическим лицом, ибо такое юридическое лицо только создается на основе учредительного договора, одним из элементов которого является определение условий передачи ему имущества учредителями, т.е. собственниками земельных долей.

При этом нельзя не учитывать, что несоответствие учредительных документов юридического лица по закону влечет отказ в регистрации юридического лица (ст. 51 ГК РФ).

Для договора ренты  ст. 584 ГК РФ предписывает  нотариальную форму  с последующей государственной регистрацией, которым придается конститутивное значение.

Договор признается,  таким образом,  заключенным с  момента облечения  соглашения в соответствующую форму, а не с момента передачи земельного участка плательщику ренты. Следует особо обратить внимание на то, что в соответствии с нормами ст. 585 ГК РФ получатель ренты передает принадлежащий ему земельный участок (земельную долю) плательщику ренты в собственность  за плату или бесплатно.

Поэтому  на договор ренты в одних случаях распространяются нормы, относящиеся к купле-продаже, в других случаях нормы, регулирующие договор дарения. 

Так, к договору ренты применяются правила ГК РФ о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460), о порядке и условиях оплаты товара (ст. 486).  При безвозмездной передаче земельного участка (земельной доли) в собственность плательщика ренты к данным отношениям применяются нормы Главы 34 ГК РФ, регулирующей порядок и условия передачи имущества по договору аренды.