Право общей собственности

Общая собственность имеет место в тех случаях, когда право собственности на вещь принадлежит не одному, а двум или более лицам (сособственникам, участникам). Предметом общей собственности является одно и то же имущество, которое относится к общему. Общая собственность может возникнуть независимо от того, является имущество делимым или неделимым.

Различают два вида общей собственности: долевую собственность (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности) и совместную собственность (доли каждого собственника в праве собственности не определены). ГК по-разному подходит как к определению оснований возникновения, так и круга участников общей долевой и общей совместной собственности.

Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе законом не определены. Таковыми могут быть, например, указание закона, заключение договора о совместной деятельности. Не ограничивает закон и круг участников общей долевой собственности. Общая долевая собственность может устанавливаться между гражданами, юридическими лицами и (или) государственными, муниципальными образованиями.

Общая долевая собственность возникает при принятии наследства несколькими лицами (ст. 1122, п. 2 ст. 1141 ГК), в многоквартирном жилом доме. В соответствии со ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Перечень имущества, находящегося в долевой собственности, указан в ст. 36 ЖК.

Иная ситуация в отношении общей совместной собственности. Общая совместная собственность может возникнуть только в случаях, прямо предусмотренных законом, законом же строго определен и круг участников общей совместной собственности. Участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.

Основанием возникновения общей совместной собственности является заключение брака (при отсутствии брачного договора, заключенного супругами), регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства. Таким образом, совместная собственность устанавливается между супругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Общая долевая собственность. Каждый из участников долевой собственности имеет определенную долю в праве на общее имущество — одну вторую, одну четвертую и т.п. Наличие долевой собственности означает, что сособственник имеет право не на какую-то конкретную часть вещи, а на всю вещь. Так, если два гражданина приобрели жилой дом в равных долях, то каждый имеет одну вторую в праве на весь жилой дом, а не на какую-то его часть.

Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК). Применительно к этому виду долевой собственности не применимы общие правила, установленные для долевой собственности, за исключением расходов по содержанию имущества.

Доля каждого участника может изменяться в соответствии с правилами, установленными п. 2, 3 ст. 245 ГК. Владение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Но при этом он должен иметь в виду ограничение в осуществлении права, установленное в ст. 250 ГК. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случаев, указанных в законе.

Например, продажи с публичных торгов. О намерении продать свою долю постороннему лицу участник обязан письменно известить других участников. В извещении он должен указать все условия, на которых продается доля, в том числе и цену. Если после получения извещения, сособственники откажутся или не приобретут долю в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца, движимого имущества — десяти дней со дня извещения, продавец может продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением указанных правил, любой другой участник долевой собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Право преимущественной покупки доли применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В этом случае общая долевая собственность прекращается. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В этом случае долевая собственность сохраняется в отношении других участников. Выдел доли допускается как в натуре, так и путем предоставления сособственнику денежной или иной компенсации. Взаимоотношения между сособственниками при выделе доли из общего имущества определяются в соответствии с п. 2, 3, 4 ст. 252 ГК.

Выделение доли в общей долевой собственности возможно не только по инициативе участника, но и по требованию его кредитора. Такая ситуация возникает при недостаточности у должника иного имущества, не входящего в общую собственность. Правила обращения взыскания на долю должника в общем имуществе установлены в ст. 255 ГК. Что касается доли в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме, то установлено следующее.

Доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение — при продаже жилого помещения передается право на долю в общей собственности.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК).

Общая совместная собственность супругов. Для этого вида общей собственности характерна незаменимость участников. Это означает, что один из супругов не имеет возможности передать свое право другому лицу, что допустимо в отношении общей долевой собственности. Подробнее об этом виде общей собственности изложено при рассмотрении вопросов об имуществе супругов.

Общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Объектом общей совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства является не все имущество граждан — членов хозяйства, а лишь имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов: земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование, транспортные средства и другое. Условием возникновения совместной собственности крестьянского хозяйства является создание хозяйства. Доли членов хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Член хозяйства вправе выйти из него. При этом он должен иметь в виду, что земельный участок и средства производства, принадлежащие хозяйству, разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации соразмерной его доле в общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 258 ГК).