Наем жилого помещения

Общие положения. Договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров. ГК РФ подразделяет наем жилого помещения на договоры социального и коммерческого найма (ст. 671, 672 ГК), а ЖК в ст. 100 предусматривает еще один вид договора найма — договор найма специализированного жилого помещения.

Обязательства из договора коммерческого найма регулируются в основном гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма — жилищным. Выделяется также и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В связи с тем что договор найма жилого помещения является разновидностью гражданско-правового обязательства по передаче имущества в пользование во всех его видах можно выделить некоторые общие положения, несмотря на то, что заключаются они на принципиально разных основаниях.

Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными, двусторонними и должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

Объектом договоров найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения (ст. 675 ГКРФ).

Единообразно определены в них обязанности нанимателя по использованию жилого помещения только для проживания и обеспечению его сохранности и поддерживания в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Он обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и производить текущий ремонт. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

В договорах социального и коммерческого найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК).

Договор социального найма. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен только в домах государственного и муниципального жилищного фонда и только при наличии у гражданина РФ определенных административно-правовых предпосылок для его заключения.

К ним относятся нуждаемость гражданина в жилом помещении и принятие его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Данное жилье предоставляется очередникам (гражданам, вставшим на учет) органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Основанием принятия на учет граждан РФ в качестве нуждающегося в жилом помещении является отнесение данного гражданина к категории малоимущего и нуждающегося в жилом помещении. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

• не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
• являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
• проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 1 ст. 51 ЖК).

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании их заявлений, поданных по месту своего жительства с приложением документов, подтверждающих право состоять на данном учете.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, происходит как правило в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет на основании решения органа местного самоуправления. Решение является основанием для заключения договора социального найма.

Однако для некоторых категорий малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях граждан законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма, например, гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согласия.

Право целевого владения и пользование граждан жилым помещением возникает только с момента заключения договора найма жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления — и гражданином по типовой форме, устанавливаемой Правительством РФ без установления срока его действия.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Стороны договора социального найма определены в ч. 1 ст. 60 ЖК. Наймодателем жилого помещения является его собственник.

Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 19 ЖК). Но в договорные отношения с гражданином в качестве наймодателя вступают не эти публично-правовые образования, а соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное собственником лицо.

В настоящее время такими наймодателями, действующими от имени собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора, являются жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ) и др. Эти службы по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям.

Жилищно-эксплуатационная организация выступает наймодателем от имени собственника жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин, в отношении которого приято решение о предоставлении жилого помещения (ч. 4 ст. 57 ЖК). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. В ст. 65—69 ЖК РФ предусмотрены права и обязанности сторон по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В то же время наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Перечисленные права нанимателя иногда называют элементами права распоряжения нанимателя, а их совокупность — правом на жилую площадь. Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

По договору социального найма наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования из государственного, муниципального и частного фонда отличается от договора социального найма жилых помещений тем, что жилые помещения предоставляются без права приватизации, сроком до 10 лет, сам договор подлежит государственной регистрации, а жилое помещение предоставляется не обязательно малоимущим и нуждающимся в жилом помещении гражданам.

Договор найма специализированного жилого помещения. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется на основании особой разновидности договора найма— по договору найма специализированного жилого помещения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК).

Правовой режим специализированных жилых помещений выражается в том, что эти жилые помещения не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания. Договор найма специализированного жилого помещения может заключаться в отношении жилых помещений, которые входят в специализированный жилищный фонд и находятся в государственной или муниципальной собственности.

Административной предпосылкой его заключения служит решение собственника специализированного жилого помещения и отсутствие жилья в населенном пункте его предоставления.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• служебные жилые помещения;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения маневренного фонда;
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
• жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 1 ст. 92 ЖК).

Коммерческий наем. Отношения коммерческого найма, жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством. Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение относящиеся к частному, государственному или муниципальному жилищному фонду.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие либо административно-правовые предпосылки для его заключения необходимо достичь лишь соглашения по всем существенным условиям договора. Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма выступает собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо. В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает одно физическое лицо — наниматель. Однако проживать совместно с нанимателем могут не только члены семьи, но и любые другие лица, включенные в перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем, при заключении договора коммерческого найма. В данном случае закон допускает множественность лиц на стороне нанимателя к которым относятся лица, постоянно проживающие с нанимателем и сонаниматели (п. 1 ст. 308, п. 4. ст. 677 ГК).

Договор коммерческого найма является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным и заключается в письменной форме. Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока договора коммерческого найма: краткосрочный — до одногогода и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).