Договоры о передаче имущества в собственность, пользование

К договорам по передаче имущества в собственность относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты.

Договор купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 554 ГК).

ГК содержит общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30), а также выделяет несколько видов купли-продажи, имеющих специальное правовое регулирование. Таковыми являются договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных и муниципальных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия, государственный контракт на поставку товаров для государственных и муниципальных нужд. При этом действует правило, согласно которому общие положения о куплепродаже применяются к указанным договорам, если иное не предусмотрено ГК об этих видах договоров.

Общие положения о купле-продаже регулируют как передачу продавцом индивидуально-определенной вещи, что чаще встречается в отношениях между гражданами, так и партий товара, что наиболее характерно для предпринимательских отношений. Исходя из этого, законодатель в отношении предмета договора в основном использует термин «товар» и реже — термин «вещь».

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи как движимые, так и недвижимые, с учетом их оборотоспособности. Договор может быть заключен как в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Общим для всех договоров купли-продажи является согласование сторонами существенного условия о предмете договора. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Если договор не позволяет определить наименование и количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.

Из определения договора вытекают следующие основные обязанности сторон. Для продавца таковой является обязанность передать товар, а для покупателя — принять и оплатить приобретенный товар. Порядок исполнения сторонами принятых на себя обязанностей конкретизируется в условиях договора.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором. Одновременно с передачей вещи продавец обязан передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Таковыми являются технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.п.

Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара в момент, согласованный сторонами, а при отсутствии соглашения — по правилам ст. 458 ГК.
Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. При приемке товара покупатель должен, например, проверить количество и качество переданного товара.

Что касается исполнения другой обязанности покупателя — оплаты товара, — то товар может быть оплачен либо непосредственно до (предварительная оплата) или после передачи продавцом товара (продажа товара в кредит). Условие об исполнении покупателем обязанности по оплате товара стороны определяют в договоре.

Применительно к выбранному сторонами порядку взаимоотношений по оплате товара применяются правила ст. 487—489 ГК. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Договор розничной купли-продажи. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК). Отличительными чертами данного договора являются субъектный состав и предмет договора.

В качестве продавца по договору розничной купли-продажи могут выступать коммерческая организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товара в розницу. Что касается покупателя, то им может быть любой субъект гражданского права. Однако наиболее часто покупателем является гражданин. Если гражданин приобретает товар не для перепродажи или иного использования с целью извлечения прибыли, то его правовое положение регулируется нормами законодательства о защите прав потребителей.

В этом случае гражданину как слабой стороне в сделке предоставляются особые права, направленные на защиту его интересов. Если через розничную торговую сеть приобретает товар гражданин-предприниматель или товар приобретается для удовлетворения потребностей юридического лица и за его счет с целью использования товара в хозяйственной или предпринимательской деятельности юридического лица, нормы законодательства о защите прав потребителей на покупателя не распространяются.

Наряду с предметом для договора розничной купли-продажи существенным условием является указание продавцом цены на каждый товар. Как правило, эта информация доводится до покупателя через ценник. Что касается формы договора, то наиболее распространенный способ заключения договора — устная форма.

По общему правилу за изъятиями, установленными в ст. 493 ГК, договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего его оплату. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Документы, подтверждающие оплату товара, не представляют собой письменной формы договора.

Действующее законодательство выделяет следующие виды договора розничной купли-продажи: продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок; продажа товаров по образцам (описаниям, каталогам); дистанционный способ продажи; продажа товара с условием о его доставке покупателю; договор найма-продажи; продажа товаров с использованием автоматов. Несмотря на определенные особенности каждого вида договора розничной купли-продажи для них характерны общие черты, некоторые из которых будут рассмотрены ниже.

Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже. Эта информация в наглядной и доступной форме доводится до потребителя. Требования, предъявляемые к информации, содержатся в ст. 8—10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300—1 «О защите прав потребителей», а также в постановлениях Правительства РФ, уточняющих отдельные положения закона. Так, например, информация должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров, правила и условия эффективного и безопасного использования товара, место нахождения изготовителя.

Покупатель вправе до заключения договора розничной купли-продажи осмотреть товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле. При нарушении продавцом обязанности по предоставлению надлежащей информации, т.е. в случае предоставления продавцом недостоверной или неполной информации, применяются правила ст. 12 Закона «О защите прав потребителей».

При заключении договора продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Это не означает, что товары, имеющие определенные дефекты, не подлежат реализации. При наличии в товаре недостатков качества продавец обязан поставить в известность об этом покупателя, и договор может быть заключен только при наличии согласия покупателя приобрести товар с указанными продавцом недостатками (как правило, цена на такие товары ниже, чем на товары надлежащего качества).

В случае продажи товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать:

• замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
• возмещения расходов на устранение недостатков товара;
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 503 ГК).

При приобретении товара надлежащего качества покупатель вправе в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара (если более длительный срок не объявлен продавцом), обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму. Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца (ст. 504 ГК).

При осуществлении этого права имеют место некоторые ограничения. Так, постановлением Правительства РФ от 19.01.1998 № 55 утвержден Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации. К таким товарам относятся, например, парфюмерно-косметические товары, изделия из драгоценных металлов.

Договор поставки. По договору поставки поставщик — продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК). Договор поставки — один из наиболее широко применяемых в предпринимательской деятельности договоров.

От других видов купли-продажи договор поставки отличается, во-первых, правовым статусом поставщика. В качестве поставщика могут выступать лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, — индивидуальный предприниматель или коммерческое юридическое лицо.

По общему правилу эти субъекты специализируются либо на производстве отдельных видов товаров (производители решают проблемы сбыта готовой продукции), либо на закупке товаров с последующей их перепродажей (посредники при продвижении товара от производителя до конечного потребителя). Покупателем являются любые субъекты гражданского права, за исключением граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Другой отличительный признак договора поставки — цель приобретения товара. Товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности (сырье, комплектующие и т.п.) или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (например, приобретение библиотекой мебели, канцелярских товаров и т.п.).

ГК не предъявляет специальных требований к форме договора, поэтому применяются общие требования о простой письменной форме сделок. Наряду с предметом договора существенным условием договора поставки является условие о сроке или сроках поставки товаров покупателю. Срок поставки может быть определен путем указания конкретной даты или указанием периодов поставки отдельных партий товара в течение срока действия договора.

В договор поставки включаются также следующие условия — порядок поставки, момент исполнения продавцом обязанности по передаче товара, доставка (каким видом транспорта осуществляется перевозка), ассортимент, количество, качество, тара и упаковка товара, порядок приемки и оплаты покупателем поставляемых товаров, взаимоотношения между сторонами при неисполнении, ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств и др.

Договор контрактации. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК).

Особенности этого договора состоят в следующем. В качестве продавца выступает производитель сельскохозяйственной продукции. Покупателем является заготовитель, коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей продажи или переработки. Например, мясоперерабатывающие комбинаты, молокозаводы.

ГК не содержит требований к форме договора контрактации, поэтому применяется общие требования о форме сделок. Договор заключается по поводу выращенной (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или произведенной (живой скот, птица, молоко, шерсть) заготовителем в собственном хозяйстве сельскохозяйственной продукции. Договор не может заключаться в отношении сельскохозяйственной продукции, прошедший переработку (масло, сыр, джем, консервы и т.п.). В этом случае соглашение сторон оформляется договором поставки.

Цель приобретения товара — переработка (производство колбас, сыров, джемов, компотов) или перепродажа сельскохозяйственной продукции. ГК устанавливает определенные особенности урегулирования взаимоотношений между сторонами. Так, например, по общему правилу заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз.

Договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК). ГК не устанавливает каких-либо ограничений по субъектному составу договора.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. ГК предъявляет особые требования к определению предмета договора. В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. К указанным последствиям ведет и отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости. Таким образом, для договора купли-продажи недвижимости существенным условием является не только предмет договора, но и условие о цене.

При заключении договора по поводу жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, наряду с предметом договора и его ценой должен иметь место перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Данное правило касается, например, членов семьи бывшего собственника.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом ГК ст. 552 устанавливает различные варианты определения права на земельный участок покупателя в зависимости от того, является ли продавец собственником соответствующего земельного участка или нет. Если продавец не является собственником земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость, то к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка, на тех же условиях, что принадлежали продавцу.

В случаях, когда договор заключается по поводу продажи земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором о его продаже не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК).

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Указанное правило действует, если из договора не вытекает иное.

В случае, когда в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Главная особенность договора дарения — безвозмездный характер отношений. ГК указывает случаи, запрещающие дарение. Так, в соответствии со ст. 575 не допускается дарение, например, в отношениях между коммерческими организациями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб. Что касается формы договора, то дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Указанное правило имеет несколько исключений. Договор дарения должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

• предмет договора — движимое имущество и дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара превышает 3 тыс. руб.;
• предмет договора — недвижимое имущество;
• договор содержит обещание дарения в будущем. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его ничтожность.

Для действительности договора, содержащего обещание дарения в будущем, необходимо наличие одновременно трех условий:

• обещание должно быть сделано в письменной форме;
• обещание должно содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи;
• в договоре должен быть указан конкретный предмет дарения в виде вещи;
• договор должен содержать указание конкретного одаряемого лица. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

В этом случае применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дара должен быть совершен в той же форме, что и договор дарения.

При заключении договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, даритель вправе отказаться от исполнения договора. Это возможно, во-первых, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Данное правило не применяется к подаркам небольшой стоимости (ст. 577 ГК). И, во-вторых, по основаниям, дающим дарителю право отменить дарение.

Отмена дарения применяется в отношении любого договора дарения, а не только договора, содержащего обещание в будущем подарить вещь. Основания для отмены дарения предусмотрены в ст. 578 ГК. Такое возможно, например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Либо если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В этом случае отмена дарения возможна только в судебном порядке. При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Правила об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Сторонами договора ренты являются получатель ренты (лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного времени дохода (ренты)) и плательщик ренты (лицо, приобретшее в собственность имущество, обремененное обязанностью выплачивать получателю ренты доход).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Исходя из этого к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.

Договор постоянной ренты. Основным признаком этого договора является бессрочный характер обязательства по выплате ренты. Получателями могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Рентные платежи осуществляются в форме денежных выплат. Порядок и срок выплаты рентных платежей определятся договором.

Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Несмотря на бессрочный характер договора, ГК предоставляет сторонам право прекратить отношения путем выкупа плательщиком постоянной ренты (ст. 592—594).

Договор пожизненной ренты — срочный договор. Получателем ренты могут быть только граждане. Правоотношение устанавливается на период жизни получателя ренты. Получателем ренты может быть как гражданин, передавший имущество под выплату ренты, так и любой другой указанный им гражданин.

Договор может быть заключен в пользу нескольких граждан. Рентные платежи осуществляются в форме денежных выплат. При этом действует правило, что размер пожизненной ренты, предусмотренный сторонами в договоре, не может быть менее установленного законом минимума (п. 2 ст. 597 ГК).

Разновидностью постоянной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Этот договор отличается следующим. Под выплату рентных платежей может быть передано только недвижимое имущество, как правило, договор заключается по поводу жилых помещений.

Рентные платежи могут быть не только в денежной форме, но и в форме предоставления иждивения — обеспечение потребностей в жилье, одежде, питании и др., а при необходимости — уход за получателем ренты. Общий объем месячного содержания не должен быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.