Договор ренты и его виды

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, возмездным и односторонне обязывающим. Главной отличительной особенностью договора ренты по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами о передаче имущества является невозможность подсчета общей суммы встречного удовлетворения, предоставляемого в обмен на имущество в виде рентных платежей. Названная неопределенность общей суммы рентных платежей связана с невозможностью определения в момент заключения договора срока его действия.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено в договоре пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен.

Предмет договора. Рента и имущество, которое передается под выплату ренты. Предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Существенными условиями данного договора являются: предмет, условия о рентных платежах и обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать от неисполнения или ненадлежащего исполнения данных обязательств. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Таким образом, рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

К видам договора ренты относят: договор постоянной и пожизненной ренты. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Форма и размер постоянной ренты определяются правилами ст. 590 ГК РФ. Размер рентных платежей является существенным условием договора ренты, что объясняется рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре, поскольку отсутствие соглашения сторон о данном существенном условии не может быть восполнено диспозитивными нормами закона. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты – ежеквартально (ст. 591 ГК РФ).

Договор постоянной ренты может включать условия, предоставляющие право выкупа постоянной ренты. Рента может быть выкуплена по требованию плательщика либо по требованию покупателя. В случае отказа плательщика ренты от ее выплаты путем ее выкупа, он должен письменно уведомить об этом получателя ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Договор пожизненной ренты действует исключительно в период жизни получателя ренты. В связи с этим договор пожизненной ренты, в котором получателем ренты значится лицо, умершее к моменту заключения договора, ничтожен. Однако если пожизненная рента установлена в пользу нескольких лиц, смерть одного из них к моменту заключения договора не влечет ничтожности договора.

Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

На практике наиболее часто заключается договор пожизненного содержания с иждивением, являющийся разновидностью пожизненной ренты. По данному договору получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать замену обеспечения в натуре (питание, уход, медицинская помощь, лечение и т.д.) выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах. Объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением, а периодичность платежей устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца. Договор пожизненного содержания с иждивением может прекращаться смертью получателя ренты, новым договором, новацией, прощением долга.

Как показывает практика, в настоящее время по договорам ренты передается в основном недвижимое имущество. Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причинами этогоо являются большой риск и отсутствие дорогих вещей у граждан, нуждающихся в обеспечении. Но в будущем, судя по процессу накопления капитала на современном этапе, можно спрогнозировать появление и распространение таких договоров, в которых объектом передачи под выплату ренты являлись бы движимые вещи.