Управление недвижимостью на тактическом уровне

Городское хозяйство состоит из зданий, земли и инфраструктуры. Инфраструктура является связующим звеном между зданиями и землёй. К инфраструктуре относятся транспортные системы, все коммуникации, трубопроводы, линии связи и т.д. Земля служит для размещения объектов недвижимости, но также выполняет самостоятельную функцию после небольших преобразований в виде парков, садов, зон отдыха, дворовых территорий. Земля – важный инструмент в руках муниципальных (городских) властей по решению социальных и экономических задач. Делая выбор относительно варианта использования земельного участка, городские власти определяют структуру города, его внешний об лик, архитектуру, чем влияют на ход дел и управляют развитием города.

Интересно
Продажа земельного участка или выделение его коммерческой структуре в краткосрочную или долгосрочную аренду выводит его из городского оборота, переводя его из динамичного инструмента управления в нединамичную недвижимость. Поэтому управлять таким городским ресурсом, как земля надо осторожно, с учётом интересов будущих поколений жителей города. При определении судьбы земельного участка надо учитывать и возможный спрос на неё в будущем.

Земля, как и любой объект недвижимости, проходит фазы жизненного цикла, начиная с появления на рынке и заканчивая, её исчезновением с рынка. При управлении недвижимостью на тактическом уровне разрабатывается в первую очередь концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция – служит основой комплексного решения поставленной задачи по развитию городских территорий, включает в себя, помимо архитектурно планировочных решений застройки (тип зданий, инфраструктура), пакет связанных с ними услуг.

Для промышленной зоны при изменении концепции меняется и её характер, территория, виды производств, изменяется количество рабочих мест и т.д. При продвижении земельного участка по жизненному циклу изменяется динамика деловой активности промышленных, деловых зон, меняется значимость фактора местоположения, он заметно снижается. Участок стареет, цена его падает. Необходимы с одной стороны мероприятия по повышению ценности участка, с другой стороны дешёвые участки являются стимулом развития бизнеса в данном районе. Стареют не только промышленные зоны, но офисные кварталы, торговые центры, жилые районы. Необходимы мероприятия повышающие ценность объектов недвижимости.

К таким мероприятиям относятся:

  • перепланировка и перестройка;
  • обновление и благоустройство объектов.

Перепланировка и перестройка является одним из методов повышения ценности земельного участка и объектов, размещённых на нём. Для увеличения интереса к городским объектам недвижимости можно стимулировать разноплановое использование объекта, привлечение новых групп пользователей, например, перепрофилировать предприятия под жильё, гостиницы, музеи, библиотеки. Это может повысить привлекательность объектов, продлить их жизненный цикл. В настоящее время имеется тенденция к сокращению жизненного цикла объектов.

Зачастую, и здание и сам земельный участок уже не удовлетворяет современным требованиям. Офисные и промышленные здания уже через 1020 лет подвергаются переделке для сохранения привлекательности. Это связано с изменением требований потребителей, изменением техники, моды и т.д. Власти города должны быть заинтересованы как в новых объектах, так и в поддержании должного состояния существующих объектов недвижимости.

Это связано со следующими причинами:

  • необходимостью удовлетворения запросов их пользователей и, соответственно, их привлекательности, как мест ведения бизнеса, отдыха, культуры и т.д.;
  • необходимостью получения информации о возможностях изменения существующего объекта под актуальные нужны города (района);
  • необходимостью контроля состояния дел на рынке и определения спроса на новые объекты.

Обновление и благоустройство объектов является способом повышения ценности, привлекательности объекта недвижимости. Привлекательность объекта недвижимости обеспечивает его высокую доходность и, соответственно, отдачу городу в виде увеличения налоговых отчислений, а населению в виде удовлетворения его спроса на товары, услуги и т.д. Городские объекты требуют постоянного обновления и благоустройства и для того, чтобы соответствовать современным требованиям времени и удовлетворять потребности арендаторов, квартиросъёмщиков, постоянных жильцов, собственников. Это касается всех видов недвижимости. Все стороны, участвующие в производстве и эксплуатации объектов недвижимости постоянно должны искать возможности их совершенствования, обновления.

Интересно
Необходимость обновления может возникнуть в связи с техническим перевооружения объектов, изменением моды, вкусов, изменением демографической ситуации, концентрации потоков товаров и потребителей, изменением и/или расширением производства, услуг, приспособлением объектов для определённых групп населения (инвалидов, престарелых, детей и т.д.), требований законодательных актов, экологии, безопасности и т.д.

Рост числа автомобилей один из серьёзных мотивов обновления и переустройства городских объектов. Постоянные транспортные проблемы в центральной части городов диктуют необходимость переноса офисных объектов из центра, равномерного распределения городских территорий под нужды бизнеса. Увеличение количества предприятий малого и среднего предпринимательства требует развития нежилой недвижимости в традиционных спальных районах для приближения к потребителю предлагаемых товаров и услуг.

И наоборот, перенаселённость офисами и предприятиями центра города диктует необходимость перепрофилирования части нежилых торговых, офисных, производственных помещений под жилые, в гостиницы, в культурно-оздоровительные центры с целью снижения транспортной нагрузки на центр города, а также для создания жителям центра городов комфортной окружающей среды и достаточной инфраструктуры.

Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:

  • обновление;
  • улучшение;
  • изменение управления.

Обновление предусматривает наиболее кардинальную переделку объектов недвижимости, вплоть до ликвидации ветхих строений, социально малозначимых, обветшавших кварталов. Пример – снос в Москве «хрущёвок» и строительство на их месте новых домов или снос, морально изжившей себя, гостиницы «Интуриста» и замена её на отель, гармонично вписывающийся в городскую застройку центра города. При обновлении отдельных исторических зданий может оставаться только остов здания, фасадная стена, а всё остальное – внутренние планировки и несущие конструкции полностью меняются. Для квартальных застроек, микрорайонов обновление может производиться путём полного сноса зданий и освобождения территории для новой застройки в соответствии с концепцией развития территории.

При улучшении переделки объектов недвижимости менее радикальны, чем при обновлении. Меняются коммуникации, возможны некоторые перепланировки, техническая модернизация, смена назначения объекта, например, использование офисных зданий под гостиницу. Целью изменения управления объекта недвижимости (содержание объекта, техническое обслуживание) является поддержание объекта в технически исправном состоянии, благоустроенном, качественно отделанном, а также получение максимальной прибыли от сдачи в аренду помещений. Техническое обслуживание должно проводиться регулярно, в нормативные сроки, квалифицированным персоналом.

Предоставление в аренду помещений должно проводиться с максимальной эффективностью, обоснованной анализом рынка недвижимости и цен. В масштабах городского хозяйства проводятся все виды преобразований, с индивидуальным подходом в каждом конкретном случае. Но одного регулярного техобслуживания объектов недостаточно, необходимо проводить и обновление, и благоустройство. Потребность в тех или иных мероприятиях диктуется «снизу», а решения о них принимаются «вверху» для удовлетворения спроса потребителя. При этом перед городскими властями стоит задача соблюсти существующие права предпринимателей и потребителей и в то же время найти новое пространство для преобразований и создания новых объектов в соответствии с изменяющимся спросом.

Узнай цену консультации

"Да забей ты на эти дипломы и экзамены!” (дворник Кузьмич)