Ценообразование в жилищно-коммунальном хозяйстве

В настоящее время государство уделяет особое внимание проблеме урегулирования цен в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ). В ЖКХ в соответствии с его структурой действуют две системы ценообразования: расчеты с ресурсоснабжающими организациями (теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение) и расчеты в рамках системы технической эксплуатации жилых зданий (ТЭЖЗ).

Система ТЭЖЗ складывается из технического обслуживания, текущего ремонта и капитального ремонта (КР) жилых зданий. Правила оплаты технического обслуживания и текущего ремонта не вызывают серьезных нареканий специалистов, т. к. базируются на давно устоявшихся и технически обоснованных среднегодовых нормативах затрат. Гораздо сложнее формируются тарифы на оплату КР. Эти сложности обусловлены проблемой расчета накопления и сохранения целевых взносов на КР за длительный межремонтный цикл, достигающий по зданиям высоких групп капитальности 30 лет.

Все жилые здания являются объектами основных средств (основных фондов – ОФ). Мы будем рассматривать нашу проблему в категориях теории воспроизводства ОФ.

КР позволяет периодически снижать физический износ здания и не доводить его раньше времени до ветхого состояния (70% физического износа).

В соответствии с теорией воспроизводства ОФ компенсация износа происходит за счет амортизационных отчислений. В идеальном случае за срок службы любого ОФ должна накапливаться следующая сумма амортизации:

где СП – первоначальная стоимость ОФ; ∑ КР – суммарные затраты на капитальные ремонты ОФ за весь его нормативный срок службы; М – затраты на модернизацию ОФ (это элемент расширенного воспроизводства); Л – прибыли (убытки) от ликвидации ОФ.

В СССР амортизация начислялась только на КР. Нормативы амортизационных отчислений на КР вычисляли путем деления суммарных затрат на КР за весь срок службы здания соответствующей категории капитальности на нормативный срок службы зданий этой капитальности:

Нормативы амортизационных отчислений на КР являлись достаточно надежной базой расчета величины средств, потребных для проведения КР государственного, ведомственного и кооперативного жилищного фонда.

Исчисленные по этим нормативам суммы наполнялись государством и аккумулировались на специальных «защищенных» статьях бюджета. Определенная часть этих средств ежегодно направлялась в регионы. Размеры региональных долей зависели от структуры и физического состояния жилищного фонда региона. На местах средства распределялись в соответствии с адресной программой КР среди домов – очередников текущего года.

Таким образом действовала вертикально-интегрированная система финансирования КР, которая еще имела название «котловой метод».

В последний год существования СССР в марте 1991 г. в рамках кампании по ускорению обновления ОФ и сокращения затрат на их КР амортизационные отчисления на КР по всем видам ОФ были отменены. Вместо амортизационных отчислений на КР предусматривалось создание ремонтных фондов, наполнение которых деньгами должно происходить за счет отчислений от себестоимости продукции. Сейчас стало совершенно очевидно, что такое решение в отношении жилых зданий было неверным в силу неприбыльности или даже убыточности жилищного фонда страны в течение многих лет.

Не пополнялись ремонтные фонды и за счет населения. Видимо осознавая неплатежеспособность граждан и опасаясь социальных осложнений, Правительство РФ в Постановлении № 935 от 22 сентября 1993 г. разрешило «сохранить на переходный период существующий порядок финансирования затрат на капитальный ремонт и не включать указанные затраты в состав жилищно-коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами».

В России в течение 20 лет не могли определиться с методикой накопления средств на КР жилых зданий. Для разработки жизнеспособной методики привлекался даже Европейский банк реконструкции и развития. Отечественные и зарубежные эксперты разрабатывали десятки схем, начиная от КР в кредит, до совсем уж экзотических, а именно: покупки инвестиционных квартир с последующей продажей подорожавших квартир для финансирования КР.

В настоящее время на федеральном законодательном уровне определена методика финансирования КР, близкая к советскому «котловому методу». Согласно этой методике средства собственников на КР аккумулируются у регионального оператора, который составляет адресную программу КР и ежегодно финансирует данный ремонт в домах-очередниках текущего года

Нарастание негативных процессов в жилищной сфере в течение 15 лет заставило сконструировать новый механизм расчета средств на капитальный ремонт, который с 2004 г. доводится до потребителя ремонтных услуг в регионах в виде ежегодно устанавливаемого федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц.

В 2004 г. федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц составлял 2,4 руб./кв. м. При расчете федерального стандарта используются те же параметры, что и при расчете амортизационных начислений: капитальность зданий, нормативная периодичность капитального ремонта и его стоимость. Таким образом, можно констатировать, что работа по конструированию механизма накопления средств на капитальный ремонт жилых зданий вернулась в рамки классической теории воспроизводства ОФ, принятой в СССР.

Кроме того, что эти понятия трактуются как самостоятельные в теории воспроизводства ОФ, разделение этих понятий в практической деятельности может дать существенный финансовый результат в плане налогообложения. Дело в том, что к реконструкции применяется та же шкала налогообложения по прибыли, что и для нового строительства. Капитальный и текущий ремонт имеют щадящий режим
налогообложения.

К сожалению, в РФ НДС до сих пор слабо дифференцирован по видам экономической деятельности и не является серьезным стимулирующим фактором для бизнеса, действительно необходимого государству.

В настоящее время осуществляется переход к новой экономической модели реформы жилищно-коммунального хозяйства, направленной на коренное оздоровление финансовой ситуации в отрасли, создание реальной системы сокращения затрат ресурсов и повышения эффективности деятельности предприятий ЖКХ.