Объект и субъект управления недвижимости

Первые понятия об объекте управления и их характере можно найти в изданиях начала 20х годов ХХ века. Там М.П. Рудаков разъяснял, что управление есть согласованное движение капитала в период производства, а процесс управления надо рассматривать как процесс труда по размещению и согласованию движения капиталов в форме рабочей силы и средств производства.

С развитием системного подхода наибольшее распространение получило социологическое направление. К управляемой системе стали относить все элементы и подсистемы предприятий, объединений, министерств, обеспечивающих непосредственный процесс создания материальных благ, и услуг, а к управляющей – все элементы и подсистемы предприятий, объединений, министерств, обеспечивающие процесс управления, т.е. процесс целена правленного воздействия на коллективы людей, занятых в управляемой системе. Т.о., в структурной иерархии управления каждое звено может быть отнесено как к управляемой системе (по отношению к верхней ступени), так и к управляющей (по отношению к нижней степени).

Объектом управления может быть инвестиционный процесс в целом или его части: инженерно-изыскательские работы, разработка проекта, финансово-инвестиционная деятельность, работа с персоналом, непосредственное производство, реализация продукции и т.д. Наибольший эффект может быть получен, если в качестве объекта управления принять весь инвестиционный цикл, начиная от концептуальной постановки вопроса до сбыта продукции.

В общем виде под инвестиционным проектом понимается сфера деятельности по созданию или изменению технической, экономической или социальной системы, а также разработка новой структуры управления или программы научно-исследовательских работ. В инвестиционном цикле каждая организация (предприятие) занимается своей специфической деятельностью и имеет свой объект управления. У изыскательских организаций – это, в частности, процесс выбора места строительства промышленного комплекса. У проектной – процесс проектирования объектов, т.е. производственный процесс, в котором производственные фонды – сырьё и прочее, а также комплексный ресурс (технические средства, финансы, труд рабочих) переходит в готовую продукцию.

У научно-исследовательских организаций – научные исследования фундаментального и прикладного характера, в частности, исследования в области рынка, финансов, социальной сферы, процесс разработки нового изделия, материалов, организационных и технологических схем, исследование свойств объекта. В производственном процессе объектом управления являются комплексы работ по производству материалов, изделий. Это и обеспечение денежными средствами, материальными, техническими, людскими ресурсами, транспортом, оборудованием, оказание услуг и т.д.

Для оценки элементов системы управления используются качественные и количественные исследования, направленные на выявление тенденций развития какого-либо объекта или процесса, сравнение вариантов (альтернатив), оценка влияния различных факторов на конечный результат, выявление слабых, узких мест.

В производственном процессе, в частности при управлении недвижимостью, происходит кругооборот производственных фондов (объектов), т.е. движение капиталов. Фонды полностью или частично, по мере износа и старения, через амортизационные отчисления переходят в готовую продукцию. Другими словами, амортизационные отчисления от стоимости основных фондов, постепенно накапливаясь обеспечивают возможность своего воспроизводства – строительства нового объекта взамен изношенного.

Субъектом управления (управляющей системой) являются юридические и физические лица, правовые нормы, законы, требования, влияющие на объект управления. Управляющей системой в сфере недвижимости выступает соответствующая административно-коллегиальная иерархическая структура управления, включающая на каждой ступени штатные аппараты и советы руководителей подразделений и трудящихся. Эта структура воздействует на участников производственного процесса, переводит его из одного состояния в другое в соответствии со стоящими задачами. Таким образом, управление недвижимостью можно представить, как информационное воздействие управляющей системы на управляемую.