Формирование стратегий при управлении недвижимостью

В целом при разработке стратегии любого предприятия, в том числе компании по управлению объектом недвижимости, производится отбор всех внешних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предприятие (управляющая организация). Здесь основное место занимают следующие вопросы: каков потребительский спрос, что можно сделать, где, почему, когда и как?

Для формирования достижимых целей и принятия правильного решения нужен большой объём информации. Существует много методов сбора и обработки информации. В любом случае должна быть выстроена максимально многофакторная модель. Чем больше влияющих факторов будет учтено, тем точнее будет спрогнозирован результат.

В рамках анализа СС и ВО рассматривается конкурентоспособность объектов недвижимости, изучаются факторы, снижающие и повышающие спрос. Исследуется не только существующая ситуация – инфраструктура, благоустройство, соседство с другими объектами, но и изучаются перспективы развития данных территорий – градостроительная документация, планы строительства объектов, развитие транспортной системы и т.д. Следует оценить сильные и слабые стороны, как со стороны управляющей системы, застройщика, так и с точки зрения потребителя.

Следует отдельно рассмотреть факторы внутренние, влияющие на принятие решений внутри управляющей системы, так и факторы внешние, влияющие на рыночную ситуацию. Определение комбинаций продуктов и рынка (КПР) предлагается поиск оптимальных, наиболее рентабельных, сочетаний предлагаемых объектов и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей (покупателей, арендаторов). При составлении подобных комбинаций нужно исходить как из сложившейся ситуации, так и из прогнозируемой в будущем. Определение комбинации продуктов и рынка обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в отношении спроса и соответствующего ему предложения.

Изучение сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей на рынке недвижимости, исследование комбинации продуктов и рынка позволяет принять окончательное решение в долгосрочной перспективе и выбрать ограничения, в рамках которых уже установлены или могут быть установлены определённые приоритеты. В качестве примера таких исследований может быть задача по определению структуры недвижимости, её характеристик при застройке конкретной свободной территории в г. Москве.

Планирование застройки осуществляют власти города, а по их поручению ряд соответствующих институтов и организаций изучают и исследуют проблему. Начиная с того, можно ли что-либо построить и в каком объёме, какие могут быть ограничения при застройке. Здесь может рассматриваться тип возводимых зданий, их этажность, расположение, типы квартир, соотношение 1 – 2 – 3 – 4 и т.д. комнатных квартир, исходя из демографического спроса и демографической перспективы, иначе говоря, комбинации продуктов и рынка.

В советские времена недостаточно точно рассчитывался возможный рост числа автомобилей у население. А теперь мы никак не можем решить возникшую проблему. Можно хорошо спланировать место массового отдыха, например, парк. Но забыть расставить урны для мусора в достаточном количестве. И даже при высокой культуре населения везде будут появляться горы мусора, который некуда выбросить. Можно предусмотреть эти урны, но забыть про необходимость их регулярной уборки. И мы получим тот же результат.