Главная » Справочник » Обязательственное право » Договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости

Договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве – это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор регламентирует Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред. от 13.07.2020 г.) (далее – Закон № 214).

Сторонами договора являются: застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик в соответствии со ст. 1 Закона № 214 – это хозяйственное общество, отвечающее следующим требованиям:

имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в качестве застройщика и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;
привлекает денежные средства участников долевого строительства на соответствующем земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением производственного назначения;
имеет разрешение на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
в наименовании общества содержится слово «специализированный застройщик».

Участник долевого строительства – физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель) или юридическое лицо, вкладывающие денежные средства в строительство объекта недвижимости.

Существенными условиями договора являются:

предмет;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цена договора, срок и порядок ее оплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства и одно из следующих условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу).

Если речь идет о строительстве объекта социальной инфраструктуры, то дополнительными существенными условиями договора являются: назначение объекта социальной инфра структуры, цели и размеры затрат застройщика, сведения о развитии застроенной территории и договоре о комплексном освоении территории (п. 4 ст. 4 Закона № 214).

Предмет договора – это конкретный объект недвижимости, который получит участник долевого строительства (дольщик) от застройщика после ввода его в эксплуатацию.

В договоре должно быть указано назначение объекта, его этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных покрытий, класс энергоэффективности и сейсмостойкости, этаж, на котором находится передаваемое помещение, его общая площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, наличие и площадь нежилых помещений (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона № 214).

Интересно

Форма договора – простая письменная. Договор подлежит государственной регистрации. Цена договора может быть выражена в твердой сумме, не подлежащей пересмотру, либо поставлена в зависимость от каких либо условий.

В соответствии с п. 4. ст. 5 Закона № 214 в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Пункт 5 той же статьи гласит, что в случае, если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства поэтапно, то основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке будет нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования. Входящего в состав такого объекта, не может быть менее 5 лет со дня передачи предмета договора дольщику. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может быть менее трех лет (п. 5 и 5.1. ст. 7 Закона № 214).

Если объект долевого строительства имеет недостатки, которые делают его непригодны для использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Приведенная норма является диспозитивной и поэтому может быть изменена сторонами договора.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке может расторгнуть договор в следующих случаях (ст. 9 Закона № 214):

неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца;
неисполнение застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков, выявленных в объекте долевого строительства либо соразмерного уменьшения цены договора, а также возмещения расходов участника долевого строительства на устранение таких недостатков;
существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
в иных случаях, установленных законом или договором.

В целях защиты прав участников долевого строительства с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся объект недвижимости и на земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде.

Причем залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение ему причиненных убытков или неустойки.

Право залога прекращается с момента подписания участником долевого строительства передаточного акта на квартиру.

В случае правомерного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком (п. 2 ст. 9 Закона № 214).

В договоре должно быть четко оговорено условие о переуступке прав участника долевого строительства. Соответствующий договор уступки прав может быть заключен без согласия застройщика, если первоначальный участник долевого строительства (цедент) исполнил все свои обязательства перед застройщиком (ст. 11 Закона № 214).

Предыдущая статья Договор доверительного управления имуществом Следующая статья Договор займа

Статьи по теме