Договор аренды (имущественного найма)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

В качестве арендодателя могут выступать собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения). Каких-либо требований к фигуре арендатора закон не предъявляет.

Объектом аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи): земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

ГК выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Стороны вправе заключить договор аренды, предусматривающий возможность последующего выкупа арендатором арендованного имущества (ст. 624 ГК). ГК содержит общие положения об аренде и специальные нормы, регулирующие отдельные виды договоров аренды.

Общим для всех договоров является согласование сторонами существенного условия договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Что касается формы договора, то здесь имеют место различные правила в зависимости от вида договора. Однако предпочтение законодатель отдает письменной форме договора. Так, по общему правилу договор должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из сторон договора — юридическое лицо, а в отношениях между гражданами, если договор заключен на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК). Наряду с этим применительно к отдельным видам договора действуют специальные правила.

Независимо от срока договора письменная форма является обязательной для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоров аренды транспортного средства (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды может заключаться как на определенный срок, согласованный сторонами, так и без указания срока (на неопределенный срок). Заключение договора на неопределенный срок не меняет правовой природы отношений между сторонами как временного пользования арендатором переданным ему имуществом.

В зависимости от наличия или отсутствия условия о сроке в договоре ГК по-разному определяет права сторон на досрочное расторжение договора (п. 2 ст. 610). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

ГК устанавливает основные права и обязанности сторон. Так, арендодатель обязан, во-первых, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При выявлении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору совершить одно из действий, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества при наличии одного из следующих обстоятельств:

• недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора;
• недостатки были заранее известны арендатору;
• недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК).

Во-вторых, на арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Арендатор обязан своевременно в соответствии с условиями договора вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По согласованию между сторонами арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, например в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).

Арендатор также обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества;
• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором;
• при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Наряду с обязанностями у арендатора есть определенные права. Так, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились; с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Во время действия договора арендатор может производить улучшения арендованного имущества. Однако при этом следует иметь в виду следующее правило. Если арендатором произведены отделимые улучшения арендованного имущества, то они являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, различают два возможных варианта взаимоотношений между сторонами:

• улучшения произведены с согласия арендодателя. Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором;
• улучшения произведены без согласия арендодателя. В этом случае стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Это правило касается только арендатора, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности.

Для реализации своего права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Иное может быть предусмотрено законом или договором. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.