Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов (рис. 2).

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нём аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В расчётах стоимости нового строительства используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормах прибыли строителей в данном регионе, рыночных ценах на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Расчёт затрат на новое строительство оцениваемых зданий включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки даёт стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчёт практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые издержки – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл. 6.6.

Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов.

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов. Затраты на единицу сравнения (1 м2, 1 м3, 1 койко-место и др.) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.

При определении затрат на строительство с применением укрупнённых сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупнённые проектные стоимости объектов.

Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле

Размер косвенных издержек определяется с учётом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя – сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

1. Метод стоимости укрупненных элементов – это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания – поэлементные затраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем при использовании метода сравнительной стоимости единицы.
2. Метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчёта трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учёта косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Метод даёт наиболее точные расчёты затрат, но очень трудоёмок.
   После расчёта затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа.

Он включает три вида износа:

• физический износ;
• функциональный износ;
• внешний износ.

Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т. п.

Функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается изза недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие «сверхулучшений» и др.

Внешний износ (экономический износ) – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа – общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т. п.

Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества и, таким образом, на его рыночную стоимость.

Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязнённых водоёмов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объём предложения может значительно превышать спрос).

Физический и функциональный износ можно разделить на два вида:

• исправимый – износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
• неисправимый – износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа:

• метод разбивки;
• метод экономической жизни;
• метод сравнения продаж.

Метод разбивки заключается в определении отдельно трёх видов износа с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый. Накопленный износ определяют по формуле

Физический износ обычно определяется с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (Ведомственные строительные нормы 53–86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые Приказом Госкомстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446). Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.

Определение устранимого физического износа основано на учёте всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определённый в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

• долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
• быстро изнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранёнными функциональными недостатками и неустранёнными.

Исправимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов, проявляются отсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Величина износа определяется как разница между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Например, затраты на установку сигнализации в старом складе – 80 тыс. руб., а её установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб., следовательно, 15 тыс. руб. – устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые ещё выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина связанного с ними функционального износа определяется следующим образом:

«Сверхулучшения» – характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус относящийся к ним физический износ плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Если при оценке используется стоимость замещения, предполагается отсутствие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.

Аналогично определяется неустранимый функциональный износ:

• за счёт позиций, не включённых в стоимость воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;
• за счёт позиций, включенных в стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции;
• за счёт «сверхулучшений» – определяется в зависимости от взятого за основу вида стоимости.

Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате или дополнительными затратами на эксплуатацию из-за функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т. п.).

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путём сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.

Основные методы оценки внешнего износа:

• сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
• капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод экономической жизни – определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.

Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:

Срок экономической жизни – отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причём вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка – уменьшить.

Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом – количеством лет, прошедших со дня постройки. Метод срока экономической жизни часто применяется для оценки физического износа.

Задача 3. По мнению оценщика, эффективный возраст здания соответствует хронологическому, а экономический срок жизни – продолжительности его эксплуатации до капитального ремонта или замены согласно ВСН 58-88(р). Таким образом, срок экономической жизни строения: 70 лет, эффективный возраст: 15 лет. Определить износ строения.

Решение:

Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис. 3.

При оценке накопленного износа методом сравнения продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие разнообразных причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 6.7.

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.