Участники рынка недвижимости

Рынок – это механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, капиталом, услугами, информацией. Состояние рынка недвижимости отражает экономическое состояние общества. Под рынком недвижимости понимают информационное, экономико-правовое пространство с механизмом распределения объектов недвижимости между участниками рынка на основе спроса и предложения. Рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный. К первичному рынку относят вновь созданные объекты недвижимости или впервые вошедшие в рынок недвижимости. К вторичному рынку относят объекты уже находящиеся в собственности.

Функционирование рынка недвижимости – это взаимодействие объектов недвижимости и участников рынка недвижимости в окружающей среде.

К участникам рынка (субъектам рынка) относятся: государство, физические и юридические лица, общественные организации, общество в целом. Среди субъектов рынка выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов. В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие её функционирование. К потребителям относятся арендаторы и собственники объектов недвижимости. Арендаторы, собственники связаны договором, по которому доход от инвестиций в объект обеспечивает арендатор.

Предоставляют собственный или заёмный капитал инвестору или арендатору. Как правило, из-за большой стоимости недвижимого имущества, его приобретение производится за счёт заёмных средств. Кредиторы выполняют важную роль, переводя часть финансового рынка в недвижимость. Кредиторы перед выдачей средств организуют оценку недвижимости, для установления ликвидности объекта в случае непогашения кредита и оценивают платёжеспособность заёмщика.

Государственные и общественные институты (региональные комиссии, ассоциации риэлтеров) обеспечивают законность операций с недвижимостью между участниками рынка. Государство, само являясь собственником, обеспечивает соблюдение законов, правил и норм оборота и пользования объектами недвижимости в целях соблюдения порядка, безопасности, санитарного состояния, охраны окружающей среды, обеспечения гарантий участникам рынка, регистрации их прав и т.д.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивается окружающей средой кредиторами, посредниками, оценщиками. Кредиторы обеспечивают финансирование, используя недвижимость в качестве залога, необходимое для поддержания и развития недвижимости. Это банки, страховые компании, фонды, физические и юридические лица и другие финансовые институты.

Интересно
Посредники помогают участникам рынка найти друг друга, обеспечивают законность проведения сделок, являются гарантами при получении займа. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие консультации и операции по поручению клиента. Оценщики, имеющие специальную лицензию, подготовку и навыки, производят стоимостную оценку объектов недвижимости. Они специализируются с одной стороны, определяя недвижимость для целей налогообложения и с другой стороны для нужд рынка.

В первом случае определяется минимальная стоимость недвижимого имущества, а во втором устанавливаются ограничения на цену продажи, с учётом спроса и предложения. Оценщик несёт юридическую ответственность за свою работу, т.к. неправильная оценка может нанести ущерб собственнику, за который отвечает оценщик. Оценщик не должен оценивать объект, в котором есть его собственный интерес – т.е. должен быть независимым. Работа оценщика оплачивается исходя из объёма выполненных работ, а не как процент от рассчитанной им стоимости оценки объекта.

При проведении операций с недвижимостью участники рынка при необходимости пользуются, платными услугами следующих специалистов:

  • брокеров по недвижимости; адвокатов;
  • доверенных лиц – эскро (escrow);
  • управляющих недвижимостью (менеджер);
  • бухгалтеров;
  • аудиторов;
  • нотариусов;
  • землемеров;
  • специалистов БТИ;
  • страховых агентов;
  • подрядчиков и др.

Брокер по недвижимости занимается поиском покупателей для продавцов и продавцов для покупателей из лучших для них тех или иных условий. Оформление сделки осуществляется не брокером, а риэлтерской фирмой.

Брокер обеспечивает:

  • оформление договоров;
  • проверку сведений о недвижимости, для обеспечения достоверной информации об объекте;
  • организацию рекламной компании;
  • внесение предложений об усовершенствовании и возможностях использования объекта недвижимости;
  • консультации клиенту по конъюнктуре рынка;
  • помощь в поиске источников кредитования.

Адвокат предоставляет следующие услуги:

  • выносит заключение о законности существующих прав собственности на конкретный объект недвижимости или закладную;
  • даёт юридические советы;
  • может составить договор о приобретении недвижимости вместо брокера.

Нейтральное третье доверенное лицо – эскро, выполняет функции гаранта по соблюдению сторонами всех условий сделки. Оно выступает как депозитарий по хранению и передаче документов от продавца покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены все условия договора. Иными словами, эскро принимает от продавца документы, а от покупателя деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым, гарантируя её выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы по страхованию прав на недвижимость, банки, адвокаты, имеющие лицензию на такой род деятельности.

Управляющий недвижимостью (менеджер) занимается коммерческой эксплуатацией вверенного ему собственником объекта недвижимости, занимается техническим обслуживанием и ремонтом объекта, сдаёт в аренду свободные помещения и собирает арендную плату, ведёт финансовую и бухгалтерскую документацию, отчётность, принимает и увольняет работников, руководит персоналом, отчитывается перед собственником недвижимости.

Особую группу специалистов по недвижимости составляют девелоперы (developer). Название профессии девелопер произошло от английского слова develop, которое переводится с английского как «развивать, совершенствовать, обнаруживать». Эти понятия и определяют суть профессии девелопера. Девелоперы трудятся в сфере управления недвижимостью и являются одними из его ключевых фигур. Для того чтобы стать девелопером необходимо иметь знания в юридической, финансовой, маркетинговой и строительно-архитектурных областях.

В задачи девелопера входит:

  • разработка выгодного проекта;
  • выкуп под него участка земли;
  • проектирование и строительство объекта;
  • продажа или передача в аренду готового объекта.

На начальном этапе проведения работ девелопер должен рассчитать проект по затратам, просчитать возможную выгоду, прибыль от реализации проекта, просчитать и учесть риски. При необходимости привлечь инвестиции, кредиты. А если проект не приносит ожидаемых результатов, переориентировать его. Юридические знания необходимы для правильного оформления всех сделок при реализации проекта, для представления границ разрешённого при реализации проекта. Кроме того, необходимы знания по маркетингу и рекламе. Так как необходимо сдать объект в аренду надо эффективно привлечь потенциальных клиентов.

Для определения технических характеристик объекта, для грамотного выбора проекта возведения объекта, определения объема, структуры, затрат на обслуживание необходимы знания в области строительства и архитектуры. Профессия девелопера масштабная и комплексная, поэтому для решения поставленных задач девелопер собирает команду специалистов, состоящую из профессиональных юристов, финансистов, маркетологов, строителей, архитекторов и т.д. Девелоперами становятся уже опытные специалисты в области недвижимости, имеющие разносторонние знания и навыки. На сегодня это достаточно редкая профессия и конкуренция среди специалистов ещё очень мала.

Узнай цену консультации

"Да забей ты на эти дипломы и экзамены!” (дворник Кузьмич)