Договор о развитии застроенной территории

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории – это договор, в силу которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц подготовить проект планировки застроенной территории и в соответствии с ним осуществить строительство на застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в государственную (муниципальную) собственность благоустроенные жилые помещения и уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для утверждения проекта планировки застроенной территории, изъятия для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах и земельных участков на застроенной территории, а также предоставления указанному лицу без проведения торгов для строительства земельных участков в границах застроенной территории.

Договор о развитии застроенной территории является двусторонним, возмездным, взаимным и
консенсуальным.

Сторонами договора выступают инвестор – физическое или юридическое лицо, которое взяло на
себя вышеуказанные обязательства по развитию застроенной территории, и муниципальное образование в лице местной администрации как исполнительно-распорядительного органа муниципального образования или иного уполномоченного в соответствии с уставом муниципального образования органа.

К сожалению, действующий ГрК РФ в статье 46.2 рассматривает в качестве одной из сторон
договора о развитии застроенной территории не само муниципальное образование, а орган местного самоуправления, что является не совсем верным.

Дело в том, что участниками гражданских отношений наравне с физическими и юридическими лицами признаются именно публично-правовые образования, включая и муниципальные образования (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), от имени которых действуют уполномоченные органы власти (пункты 1 и 2 статьи 125 ГК РФ).

Несмотря на то что органы власти могут наделяться правами юридического лица в целях обеспечения их деятельности, договор о развитии застроенной территории направлен на удовлетворение муниципальных нужд, а не интересов отдельного органа местного самоуправления.

Не названо также в ГрК РФ лицо, которое взяло на себя обязательства по развитию застроенной территории, инвестором, тогда как их исполнение предполагает вложение инвестиций в объекты недвижимости на застроенной территории.

Предметом договора выступает деятельность по развитию застроенной территории, в результате
которой должны быть построены предусмотренные договором объекты капитального строительства. Помимо гражданско-правовых обязательств инвестора по вложению инвестиций, такой договор порождает и административно-правовые последствия, связанные с исполнением органом местного самоуправления своих полномочий.

В связи с этим договор о развитии застроенной территории следует рассматривать как комплексный (межотраслевой) договор, который подлежит урегулированию нормами гражданского и публичного права.

17 сентября 2007 г. администрация г. Сочи и ЗАО “Маркет” (инвестор) заключили договор инвестирования, в соответствии с которым на инвестора возлагалась обязанность осуществить реконструкцию торгово-рыночного комплекса “Центральный” за счет собственных
и (или) привлеченных средств на трех земельных участках, которые были переданы инвестору в
аренду. Стороны согласовали условие об участии инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем перечисления 10028460 руб. в бюджет муниципального образования.

В свою очередь, администрация г. Сочи должна была оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечить подготовку и принятие необходимых для реконструкции распорядительных документов, а также оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Квалифицируя договор инвестирования в качестве договора о долевом участии в строительстве, где сторонами не было согласовано условие о вкладе администрации г. Сочи, ЗАО “Маркет” обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании такого договора незаключенным.

Удовлетворяя иск, арбитражные суды трех инстанций исходили из того, что спорный договор не
является договором об инвестиционной деятельности, а сама администрация г. Сочи не может быть субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

В то же время в силу статьи 421 ГК РФ стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 этого договора должны были быть определены в дополнительном соглашении.

Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, предмет договора ими не был согласован.

На основании этого арбитражные суды, руководствуясь статьей 432 ГК РФ, признали спорный договор незаключенным, а уплаченные на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры денежные средства – неосновательным обогащением муниципального образования.

Однако с такими выводами не согласился Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. По его мнению, из содержания спорного договора усматривалось, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей  перед ЗАО “Маркет”.

Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являлись по своей природе публично-правовыми, непосредственно были связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в данном случае – градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.

Из изложенного следует, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий, с одной стороны, не противоречит действующему гражданскому законодательству, а с другой стороны, не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в ГК РФ.

В то же время в спорном договоре, помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержались также и гражданско-правовые обязательства, т.е. обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные этим договором.

Подобные договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров, т.е. в принятии на себя  любых обязательств, не запрещенных законом.

Цена договора означает плату, вносимую инвестором муниципальному образованию при заключении и исполнении договора. Она включает в себя цену права на заключение договора, определяемую по результатам аукциона, а также стоимость передаваемых в государственную (муниципальную) собственность благоустроенных жилых помещений и возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки на застроенной территории.

Срок договора определяется по соглашению сторон и относится к числу существенных его условий. В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить
проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо
приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить
возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в
соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить
строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в
соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной
территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и
местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии
с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами
инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об
изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления предоставить лицу, с которым заключен договор, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Следует отметить, что не все из вышеперечисленных условий носят характер существенных, т.е.
таких, без согласования которых договор считается незаключенным.

В частности, это касается последнего условия. Представляется, что в случае его отсутствия в договоре к последнему подлежат применению общие положения гражданского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора.

В договоре о развитии застроенной территории могут быть также предусмотрены:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить
строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного
обязательства;

2) указание видов объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур,
предназначенных для обеспечения застроенной территории и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом
местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой
комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии с общими правилами ГК РФ и с учетом особенностей субъектного состава договор о развитии застроенной территории подлежит заключению в простой письменной форме.

Содержание договора. Инвестор в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории обязуется:

1) подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного
проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

2) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории;

3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления,
принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения;

4) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

5) по соглашению сторон осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также передать их или их часть в муниципальную собственность;

6) по соглашению сторон обеспечить исполнение договора согласованными сторонами способами
обеспечения исполнения обязательств;

7) по соглашению сторон и в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить иные действия по участию в развитии застроенной территории. При этом включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, предусмотренных для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, не допускается.

Муниципальное образование в лице уполномоченного органа местного самоуправления обязуется:

1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного
проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного
самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

2) принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых
помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

3) после подготовки инвестором проекта планировки застроенной территории, передачи в
государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений и уплаты возмещения за изымаемые жилые помещения и земельные участки предоставить без
проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах
застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не  предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;

4) по соглашению сторон и в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить иные действия по участию в развитии застроенной территории.

Заключение договора. Заключению договора о развитии застроенной территории предшествует решение органа местного самоуправления о развитии застроенной  территории, в первую очередь местной администрации как исполнительно-распорядительного органа муниципального образования, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Оно принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии – утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами  инженерной инфраструктуры) при условии, что на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации
порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Иные
объекты капитального строительства не могут быть расположены на застроенной территории.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. В
качестве организатора аукциона выступает действующий от имени муниципального образования орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории,
или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

В свою очередь, организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона), который устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет (www.torgi.gov.ru) не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

Договор о развитии застроенной территории, как правило, заключается с победителем открытого
аукциона на право заключить такой договор. Им признается участник аукциона, предложивший
наибольшую цену за право на заключение договора.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона.

Договор о развитии застроенной территории может быть заключен и с другими лицом в случае, если:

1) победитель аукциона уклонился от заключения договора. Тогда муниципальное образование вправе заключить договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее
предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора);

2) аукцион признан несостоявшимся, например, когда в нем участвовали менее двух участников. В этом случае единственный участник аукциона в течение 30 дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор, а муниципальное образование, по решению уполномоченного органа которого проводился аукцион, обязано заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона.

Договор о развитии застроенной территории заключается не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов.

Односторонний отказ от исполнения договора. Муниципальное образование в лице
уполномоченного органа местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения инвестором следующих обязательств:

1) подготовить проект планировки застроенной территории;

2) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений;

3) уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах,  признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки;

4) обеспечить исполнение договора предусмотренными договором способами;

5) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

6) осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и
коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, если такие обязательства были предусмотрены договором;

7) передать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур,
предназначенных для обеспечения застроенной территории, в муниципальную собственность, если это было установлено договором;

8) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором. Так, в соответствии с
пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” в качестве существенных нарушений условий договоров, заключенных до 1 января 2011 г. с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающих строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, определены:

– неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо при отсутствии такого срока в данных договорах в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока  составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

– отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Кроме того, договор, предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке,
находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах
субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества, может быть также расторгнут досрочно в дностороннем порядке в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, а именно: при невозможности исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

В свою очередь, инвестор в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора о развитии застроенной территории в случае неисполнения муниципальным образованием следующих обязательств:

1) утвердить проект планировки застроенной территории;

2) принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков;

3) предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для
строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки;

4) участвовать в развитии застроенной территории, если такие обязательства предусмотрены
договором;

5) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.