Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса

Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса – это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется обеспечить строительство на земельном участке многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, заключить с гражданами договоры участия в долевом строительстве или договоры купли-продажи жилья и осуществить предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству земельного участка, в том числе озеленению, а другая сторона обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств, включая предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и осуществление мероприятий по подключению (технологическому присоединению) построенного в соответствии с данным договором объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Такой договор, согласно части 1 статьи 46.5 ГрК РФ, заключается в целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все
жилые помещения или определенный минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики
и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. При этом жилые помещения подлежат передаче или продаже по заключенным договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” или договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской
Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право
на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса. Цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения по таким договорам (контрактам) не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, когда аукцион признается несостоявшимся, начальную цену предмета аукциона.

Сторонами договора являются инвестор и публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. Отдельные права и обязанности публично-правового образования могут осуществляться также иными уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными соглашениями (договорами).

К потенциальным инвесторам (юридическим лицам) – участникам аукциона на право заключения
договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, за исключением случаев определения иных требований к участникам аукциона Правительством Российской Федерации, предъявляются, согласно части 1 статьи 46.8 ГрК РФ, следующие обязательные требования:

1) осуществление юридическим лицом деятельности в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, предусмотренный извещением о проведении аукциона. При этом такой минимальный объем ввода домов в эксплуатацию определяется как максимальная площадь многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, которые могут быть построены на предоставляемом по результатам аукциона земельном участке в соответствии с
максимальными значениями предельных параметров разрешенного строительства, предусмотренных градостроительным регламентом;

2) наличие у юридического лица полученного в соответствии с ГрК РФ свидетельства о допуске к
работам по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, строительство которых предусмотрено договором об
освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, право на заключение
которого является предметом аукциона;

3) непроведение ликвидации юридического лица и отсутствие решения арбитражного суда о
введении внешнего управления или продлении его срока, о признании юридического лица
несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства на день подачи заявки на участие в аукционе;

4) неприостановление деятельности юридического лица в порядке, установленном КоАП РФ, на
день подачи заявки на участие в аукционе;

5) отсутствие в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и застройщиков, ведение которых предусмотрено Федеральными законами от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ “О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц”, от 5
апреля 2013 г. N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для
обеспечения государственных и муниципальных нужд”, от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, сведений о юридическом лице (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

6) соблюдение юридическим лицом нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности, установленных Правительством Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”;

7) отсутствие у юридического лица недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за
исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов участника аукциона, по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период. Заявитель считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном законодательством Российской Федерации порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату рассмотрения заявки на
участие в аукционе не принято;

8) отсутствие у руководителя, членов коллегиального исполнительного органа или главного бухгалтера юридического лица судимости за преступления в сфере экономики
(за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также неприменение в
отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов
капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации.

Условия договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса установлены в частях 4 и 6 статьи 46.5 ГрК РФ. К ним относятся:

1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для
освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство на земельном участке многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный минимальный объем жилых помещений
соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, и ввод такого дома в
эксплуатацию, максимальный срок выполнения этого обязательства;

3) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в установленные сроки с
гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса или договоры купли-продажи жилья экономического класса в отношении жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, строительство которых осуществляется в соответствии с договором, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса;

4) максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

5) право лица, заключившего данный договор, по истечении установленного срока для обязательного заключения договоров участия в долевом строительстве и купли-продажи жилья экономического класса на распоряжение жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;

6) максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме, если данным договором предусмотрено строительство многоквартирного дома;

7) минимальное количество и (или) минимальная общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса (в случае если договором предусмотрено
строительство такого многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки). Данное условие устанавливается извещением о проведении аукциона на право заключения договора;

8) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить предусмотренные данным
договором мероприятия по благоустройству предоставленного земельного участка, в том числе по озеленению, в срок, установленный договором для ввода дома в эксплуатацию;

9) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, обеспечить своими силами и
за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) построенного в соответствии с данным договором объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, максимальный срок выполнения этого обязательства не может превышать срок, установленный данным договором для ввода дома в эксплуатацию;

10) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;

11) срок действия данного договора;

12) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса может также содержать иные условия, например:

1) обязательства сторон данного договора заключить в установленные сроки государственные и
(или) муниципальные контракты на приобретение жилья экономического класса по цене за один
квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса. При этом включение в данный договор условия о безвозмездной передаче жилья экономического класса в государственную или муниципальную собственность не допускается;

2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства жилья
экономического класса в рамках рассматриваемого договора, предоставляемой в соответствии с
федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления.

Содержание договора. В соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса инвестор обязуется:

1) обеспечить строительство на земельном участке соответствующего многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки;

2) заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса,
договоры:

– участия в долевом строительстве жилья экономического класса в период со дня размещения информации о возникновении у инвестора права привлекать денежные средства на основании таких договоров до дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строящихся в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

– купли-продажи жилья экономического класса в многоквартирном доме или жилом доме
блокированной застройки, построенных в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в течение шести месяцев со дня ввода в эксплуатацию такого дома (часть 10 статьи 46.5 ГрК РФ);

3) осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству земельного участка, в том числе озеленению, в срок, установленный данным договором;

4) представлять по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, заключивший от имени публично-правового образования договор:

– информацию о возникновении у инвестора права привлекать денежные средства на основании
договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, и о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса;

– информацию о вводе многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки в
эксплуатацию, о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного
квадратного метра жилья экономического класса. Эта информация должна быть представлена в течение трех рабочих дней со дня получения разрешения на ввод таких домов в эксплуатацию, за исключением случаев, если в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки в отношении всех жилых помещений, подлежащих продаже или передаче по максимальной цене одного квадратного метра жилья экономического класса, заключены договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, государственные и (или) муниципальные контракты и (или) предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов;

– проекты договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом
строительстве жилья экономического класса, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров;

– информацию о сроке заключения договоров купли-продажи жилья экономического класса,
договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса (часть 8  статьи 46.5 ГрК РФ);

5) осуществить иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством и договором. При этом инвестор, в частности, вправе:

1) распорядиться по истечении срока, предусмотренного для обязательного заключения договоров участия в долевом строительстве и купли-продажи жилья экономического класса, жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором (пункт 5 части 4 статьи 46.5 ГрК РФ);

2) передать права и обязанности по договору лицу, которое соответствует требованиям к участникам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, при наличии согласия в письменной форме исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления,
заключившего от имени публично-правового образования данный договор (часть 7 статьи 46.5 ГрК РФ).

Публично-правовое образование, в свою очередь, обязуется:

1) предоставить инвестору находящийся в государственной или муниципальной собственности
земельный участок в аренду для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) осуществить мероприятия, необходимые для подключения (технологического присоединения)
построенного в соответствии с договором объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 8 части 4 статьи 46.5 ГрК РФ);

3) обеспечить размещение на официальном сайте субъекта Российской Федерации и на официальном сайте поселения или городского округа (при наличии официального сайта поселения или городского округа) в сети Интернет по месту расположения такого земельного
участка предоставленной инвестором в соответствии с договором информации и проектов договоров в течение трех рабочих дней (часть 9 статьи 46.5 ГрК РФ);

4) предоставить государственную и (или) муниципальную поддержку строительства жилья
экономического класса в рамках данного договора в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами (пункт 2 части 5 статьи 46.5 ГрК РФ);

5) осуществить иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством и договором. Заключение договора осуществляется по результатам аукциона на право заключения
договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (статья 46.7 ГрК РФ), решение о проведении которого принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на заключение рассматриваемого договоров в соответствии с ГрК РФ. Указанные органы власти определяют начальную цену предмета аукциона и условия договора. Они также вправе установить требование о внесении денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в аукционе и размер такого обеспечения. Наряду с исполнительным органом государственной власти и органом местного самоуправления организатором аукциона может являться специализированная
организация, действующая на основании договора с указанными органами.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, величину снижения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона) в соответствии со статьей 46.7 ГрК РФ.

Аукцион проводится путем снижения начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на шаг аукциона, который не может превышать 3% начальной цены предмета аукциона. При этом начальная цена предмета аукциона определяется как цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат продаже или передаче по договорам купли-продажи, договорам участия в долевом строительстве и (или) по государственным (муниципальным) контрактам, и не может превышать 80% рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наименьшую цену предмета аукциона. Не ранее чем через 10 дней, но не позднее чем через 30 дней со дня размещения протокола о результатах аукциона на официальном сайте в сети Интернет с
победителем аукциона заключается договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, право на заключение которого являлось предметом аукциона, а также договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и указанного в извещении о проведении аукциона.