Содержание и исполнение договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Согласно ст. 606 ГК РФ полученные арендатором в результате использования плоды, продукция и доходы поступают в его собственность.

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи. Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Возникновение института аренды предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество.

Предмет. Движимое и недвижимое имущество. В качестве предмета могут выступать индивидуально определенные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, в аренду могут быть преданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Существенным условием договора аренды является предмет. Форма договора. Договор аренды может заключаться в устной либо письменной форме и может подлежать государственной регистрации.

Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и бессрочно. Если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды движимого имущества, предупредив об этом контрагента за месяц до расторжения договора, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором.

Цена договора. Это размер арендной платы, которую арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование имуществом. Устанавливается соглашением сторон. В случае, когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество.

Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости – в разумный срок.

Арендатор вправе с согласия арендодателя: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель. Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.