Приобретение иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами прав собственности и иных вещных прав в России

Предоставление в России национального режима иностранным гражданам и лицам без гражданства действует и в отношении права собственности.

Указанные лица могут приобретать и отчуждать имущество, отдавать его в залог, осуществлять право владения, пользования и распоряжения на равных основаниях с российскими гражданами и юридическими лицами за изъятиями и ограничениями, установленными федеральными законами.

Как и в ряде других государств, в России основные ограничения касаются прав собственности на землю. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г. иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства не могут приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в собственность.

Им может предоставляться только право аренды.

Обладать земельными участками на праве аренды могут также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Согласно Закону иностранные юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства, а также российские юридические лица с таким иностранным капиталом отнесены к числу лиц, которые обязаны произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут им принадлежать на праве собственности (ст. 5 этого Закона).

В соответствии с этой статьей установлен следующий порядок отчуждения.

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым Законом, оказались земельный участок или доля из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований этого Закона, такие земельные участки или доля должны быть отчуждены собственником.

Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу этого Закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления его в силу.

Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу этого Закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований Закона.

В случае, если при нарушении требований закона собственник не произведет в течение указанного выше срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.

Орган государственной власти субъекта РФ в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов.

Таким образом, земельные участки сельскохозяйственного назначения вообще не могут находиться в собственности иностранцев. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.

Не могут находиться в собственности иностранных граждан и юридических лиц участки недр, континентального шельфа, лесного фонда, они могут быть предоставлены им только на правах пользования или аренды при условии, что эти лица наделены правом заниматься соответствующей деятельностью.

Не могут находиться в собственности иностранцев земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ.

Эти положения установлены ЗК РФ. Кроме того, этим Кодексом установлены ограничения следующего характера:

– иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом РФ. До установления такого перечня право собственности иностранцев на земельные участки на приграничных территориях не допускается.

Под особыми территориями понимаются территории, на которых находятся, в частности, объекты стратегического значения, военные объекты. Имеются в виду и так называемые закрытые территориальные образования;

– право преимущественной покупки и аренды земельных участков предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в случаях, когда они являются собственниками зданий, сооружений и строений, находящихся на чужом земельном участке, но ЗК РФ установлены определенные ограничения.

Кроме того, Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется (п. 5 ст. 35 ЗК РФ);

– иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам могут предоставляться земельные участки для строительства, за исключением случаев, когда участки находятся на приграничных и иных особо установленных территориях;

– для иностранцев и иностранных юридических лиц установлены особые правила в отношении предоставления земельных участков для строительства (п. 12 ст. 30 ЗК РФ);

– в случаях приватизации установлены ограничения в отношении приобретения иностранцами прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности иностранных лиц.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в собственность только за плату, размер которой установлен ЗК РФ.

В отношении аренды законодательством установлены следующие правила: иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам предоставляется право аренды сельскохозяйственных земельных участков, но за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22).

Такие арендаторы не имеют права на льготы и привилегии, которые предоставляются российским сельскохозяйственным товаропроизводителям, а также на государственную финансовую поддержку.

В отношении других земель соответствующие правила о праве собственности иностранцев и иностранных юридических лиц были установлены ЗК РФ.

Согласно положениям кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на приобретение этих земельных участков в собственность в порядке, установленном ЗК РФ.

Это положение не распространяется на участки, находящиеся на приграничных территориях, участки, изъятые из оборота, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, участки, в отношении которых установлен запрет приватизации (п. 9 ст. 36 ЗК РФ).

В течение длительного периода времени в России имела место неопределенность в отношении прав собственности иностранцев на землю.

В комментариях к земельному законодательству (под ред. Г.Е. Быстрова и Б.Д. Клюкина) обращалось внимание на то, что ранее действовавший ЗК РСФСР не предусматривал права собственности и права пожизненного наследуемого владения иностранных граждан.

Нормы ст. 7 ЗК РСФСР, закрепившие порядок, согласно которому иностранные граждане могут выступать лишь арендаторами земельных участков, официально утратили юридическую силу 24 декабря 1993 г.

Необходимые условия для реализации инвестиционного потенциала земли и развития регулируемого оборота земель заложил Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631, установивший Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Нормы п. 3 данного Порядка признавали любых юридических и физических лиц, включая иностранных, покупателями земельных участков.

Тенденция расширения прав собственности иностранных граждан и юридических лиц нашла выражение в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, который подтвердил право собственности на землю иностранных инвесторов, если им это право передано российскими партнерами в качестве взноса в уставный фонд корпоративных и кооперативных организаций.

Несмотря на формальное признание законодательством начала 90-х гг. прав иностранных физических и юридических лиц на землю, в действительности земельная правосубъектность иностранцев была неопределенной, так как неясным оставался вопрос, могут ли иностранные граждане и иностранные юридические лица, а также предприятия с иностранным участием, действующие на территории России как российские юридические лица, приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения.

Более определенно в законодательстве регулировался вопрос о правах иностранных граждан на сельскохозяйственные земли.

Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве предоставлял право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей только гражданину РСФСР.

Аналогичные ограничения прав иностранных граждан содержались в Законе о сельскохозяйственной кооперации, который предусматривал, что членами производственного кооператива могут быть только граждане Российской Федерации.

Предусмотренные в ЗК РФ 2001 г. правила (п. 2 ст. 5 и п. 3 ст. 15) расширяют круг иностранных лиц, которые признаются участниками земельных отношений, включая иностранные юридические лица; устанавливают возможность приобретения земельного участка иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами не только на праве аренды, но и на праве собственности, вводя в то же время определенные ограничения, о которых говорилось выше.

Существенные ограничения прав иностранных граждан и иностранных юридических лиц установлены в отношении их прав собственности и участия в учреждении организаций в области телевидения и телевидеопрограмм.

Согласно принятому в 2001 г. дополнению к Закону о средствах массовой информации 1991 г., иностранный гражданин, лицо без гражданства и гражданин Российской Федерации, имеющий двойное гражданство, иностранное юридическое лицо, а равно российское юридическое лицо с иностранным участием, доля (вклад) иностранного участия в уставном (складочном) капитале которого составляет 50% и более, не вправе учреждать организации (юридические лица), осуществляющие телевещание, зона уверенного приема передач которых охватывает половину и более половины субъектов РФ либо территорию, на которой проживает половина и более половины численности населения России.

Отчуждение долей (акций) учредителем телепрограмм и телекомпаниями, повлекшее появление в их уставном (складочном) капитале доли (вклада) иностранного участия, составляющей 50% и более, не допускается.