Основное о договоре ренты

Договор ренты – это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор регламентируется ст. 583–605 ГК РФ. Договор является реальным, односторонним, возмездным, алеаторным (связанным с риском).

Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты.

Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем – только граждане и некоммерческие организации.

Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет; форма, срок рентных платежей; способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое.

По срокам различают ренту постоянную (бессрочную) и пожизненную.

Способами обеспечения рентных платежей могут быть:

  • право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;
  • в случае передачи по договору ренты движимого имущества – либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщиком.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно (соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно – правила о договоре дарения).

Формами рентных платежей являются:

  • предоставление вещей;
  • выплата денег;
  • выполнение работ или оказание услуг;
  • удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уходе за ним; оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения имущества – обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества (такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты).

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Если иное не предусмотрено в договоре, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты, помимо указанных выше, является размер рентных платежей.

Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590 ГК РФ).

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются по окончании каждого календарного квартала.

Договор постоянной ренты прекращается при переходе прав получателя ренты к лицу, которое не может быть ее получателем (например, государство), а также при выкупе ренты ее плательщиком. Условие договора об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором ренты может быть предусмотрено, что право на ее выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Условия выкупа ренты плательщиком:

  • плательщик должен предупредить получателя ренты в письменной форме не менее чем за 3 месяца до прекращения платежей;
  • плательщик ренты не может прекратить договор, пока не выплатит всю выкупную сумму ренты.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату ренты или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (а значит, плательщик продолжает платить ренту), но в случае возмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответствующего прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ).

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Случаи, при которых получатель ренты вправе требовать ее выкупа:

  • задержка выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной срок не установлен в договоре;
  • неплатежеспособность плательщика ренты;
  • иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться в сроки и в размере, которые установлены договором;
  • нарушение плательщиком ренты своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;
  • переход недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей или раздел ее между несколькими лицами.

Пожизненная рента – это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально их долям.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего ее получателя.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме; условие о размере ренты является существенным условием договора.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Интересно
Размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 597 ГК РФ).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты. Соответственно в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК РФ).

Плательщик не вправе требовать выкупа ренты.

Требования, которые вправе предъявить получатель пожизненной ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств (ст. 599 ГК РФ):

  • о выкупе ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты), либо о расторжении договора и возмещении убытков;
  • о возвращении бесплатно переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Договор пожизненной ренты с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.

Субъектом получателем ренты может быть только гражданин. Предметом передачи по договору является только недвижимость.

Стоимость общего объема содержания является существенным условием договора, наряду с другими существенными условиями, указанными выше. Содержание состоит в удовлетворении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе. Договором может быть также предусмотрена обязанность плательщика ренты оплатить ритуальные услуги.

Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст. 602 ГК РФ).

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами, но такая замена должна быть заранее предусмотрена в договоре.

Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания.

Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

Узнай цену консультации

"Да забей ты на эти дипломы и экзамены!” (дворник Кузьмич)