Договор строительного подряда

Договор строительного подряда – это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект по заданию заказчика либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор регламентируют ст. 740–757 ГК РФ. К договору строительного подряда применяются общие положения о подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде.

К источникам регулирования строительного подряда помимо Гражданского кодекса относятся и некоторые специальные законы (например, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ (в ред. от 19.07.2011 г.); Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ (в ред. от 30.12.2001 г.), технические регламенты, СНИПы и ГОСТы в области строительства, а также рекомендательные акты.

Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда.

Как правило, по заданию заказчика, специализированная организация готовит технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленную на его основе проектную документацию.

Одностадийное проектирование применяется при строительстве типовых, относительно несложных объектов, где не требуется развитие технического проекта в рабочей документации.

Обязанность по подготовке ТЭО и проектной документации может взять на себя и непосредственно подрядчик.

Если строительство осуществляется за счет федеральных средств, то утверждают проект соответствующие федеральные органы, если за счет субъекта Федерации – то компетентные органы субъекта Федерации, если строительство финансирует частный инвестор, то наряду с указанными органами утверждает проект и инвестор.

Договор строительного подряда заключается как в обычном порядке, так и посредством проведения специальных подрядных торгов.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса.

Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт.

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны договора – подрядчик и заказчик. Подрядчик – специализированная строительная организация, имеющая допуск от соответствующей саморегулируемой организации на право производства определенных видов работ. Заказчик – любое физическое или юридическое лицо.

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок, условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее представления.

Предметом договора строительного подряда являются различного рода строительные работы. Понятие «строительные работы» раскрывается Постановлением Федеральной службы государственной статистики от 01.02.2006 г. № 5.

К строительным относятся работы по подготовке строительных площадок, снос зданий, работы экскаваторные и землеройные, основные строительные работы по сооружению жилых, промышленных, торговых и общественных зданий, спортивных, инженерных сооружений и других объектов гражданского строительства, автомагистралей, туннелей, магистральных трубопроводов, линий связи, монтаж оборудования, монтаж и сборка зданий из готовых конструкций, аренда (на срок до одного года) оборудования для строительства.

Так, выполнение косметического ремонта, установка в здании сантехники и прочего оборудования не могут быть предметом договора строительного подряда. К таким работам применяются общие положения о подряде, закрепленные в § 1 гл. 37 ГК РФ.

Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация – это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования (ст. 743 ГК РФ). Основу технической документации составляет проектная документация.

Независимо от того, кто конкретно выполняет обязанность по составлению технической документации, она должна быть согласована между сторонами.

Будучи утвержденной и согласованной, техническая документация, как правило, должна оставаться неизменной в течение всего срока действия договора, а работы вестись в строгом соответствии с ее требованиями.

Цена договора:

• определяется сметой, которая составляется на основе технической документации. Смета может быть твердой и приблизительной;
• уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически – за фактически выполненный объем работ.

Сроки выполнения строительных работ определяются сторонами. Они должны включать начало работ и их окончание и могут предусматривать промежуточные сроки начала и окончания отдельных этапов работ.

В договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и так далее, обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- и паропровода, обеспечение транспортировки грузов, оказание иных услуг.

Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, то есть дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется.

В договоре возможно установление условий о страховании различного рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и тому подобное). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая. Форма договора – простая письменная.

Переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода.

Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда.

Заказчик за свой счет и в предельно короткий срок после получения от подрядчика сообщения о готовности результата строительных работ к сдаче, организует и проводит приемку результатов работ.

Если строительство велось за счет частных источников финансирования, приемка может производиться в один этап с обязательным участием представителей уполномоченных государственных органов.

Приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта. В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача-приемка объекта строительства оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

В частности, заказчик имеет право отказаться от приемки работ только тогда, когда в их результате имеются существенные недостатки, которые препятствуют использованию его по назначению или грозят безопасности людей.

В остальных случаях заказчик должен подписать акт, зафиксировав в нем все недостатки и предоставив подрядчику срок для их устранения.

Никакие санкции в данной ситуации не устанавливаются. Они наступают тогда, когда подрядчик нарушает установленные для устранения недостатков сроки.