Вопросы землепользования

Запрет лизинга земли обусловлен рядом объективных причин. О причинах и целесообразности такого запрета идут жаркие споры. Во-первых, законодатель пока в целом недоброжелательно смотрит на вовлечение в гражданский оборот природных ресурсов и потому стремится, как можно чаще не допускать этого. А, во-вторых, природные ресурсы не способны подвергаться амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении них лишен объективной основы.

Однако, тот факт, что земля не может выступать предметом договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем, права на землю неразрывно связаны с определенными обязанностями, и в первую очередь с обязанностью вносить плату за землю.

Купля-продажа и аренда земли – институты хорошо известные гражданскому праву. Думается, что каких-либо дополнительных вопросов при заключении и исполнении соответствующих договоров возникать не должно. Однако, возможна ситуация, когда права на землю вообще не оформлены. Что же происходит в этом случае? Обязаны ли стороны в этом случае вносить какую-либо плату за землю?

Поскольку лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять: а) права лизингодателя на земельный участок, и б) права лизингополучателя на земельный участок.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость покупателю недвижимости переходит то право (доля в праве) на земельный участок, которое было у предыдущего собственника объекта недвижимости. В силу платности землепользования приобретатель прав на земельный участок обязан вносить плату (в форме земельного налога либо арендной платы) независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке.

Если земельный участок находится в раздельном пользовании нескольких лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании (ст. 16 Закона «О плате за землю»).

Иными словами, покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает права на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.

Относительно данного вопроса дополнительно стоит учесть следующие моменты. В соответствии со ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Вместе с тем Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что арендаторы нежилых помещений в здании приобретают право пользования земельным участком в той мере, в какой это необходимо для реализации прав по договору аренды нежилого помещения, а не на часть земельного участка, пропорциональную размеру нежилых помещений.

Судом также было отмечено, что действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием.

(Постановление от 1 февраля 2005 г. № 11301/04, Постановление от 1 февраля 2005 г. № 9289/04.).

Более того, в случае, если договор на пользование земельным участком или его частью заключен не был, то предполагается, что плата за пользование земельным участком включена в плату за пользование зданием или сооружением (ст.654 Гражданского кодекса РФ). Данное правило не является императивным и может быть изменено заключенным сторонами договором аренды здания, сооружения или помещения в них.

Таким образом, лизингодатель (как собственник земельного участка (его части), либо арендатор, если земля находится в собственности государства), обязан вносить плату за землю (в виде земельного налога или арендной платы). Обязанность же Лизингополучателя вносить какую-либо плату за пользование землей, как это следует из действующего законодательства и судебной практики, поставлена в зависимость от условий заключенных с лизингодателем договоров.

Узнай цену консультации

"Да забей ты на эти дипломы и экзамены!” (дворник Кузьмич)