Вопросы заключения и государственной регистрации договоров

Предметом договора лизинга в силу прямого указания закона могут выступать здания и сооружения. Хотя это прямо и не указано в законе, нежилые помещения также могут выступать предметом лизинга в силу широко применяемого судом принципа «a fortiori» («кто управомочен к большему, тот управомочен к меньшему»), при условии, что им присвоен кадастровый номер. Правила государственной регистрации, установленные для зданий и сооружений, применяются к нежилым помещениям без каких-либо изъятий.

Специфика договора лизинга недвижимости обусловлена, во-первых, требованием государственной регистрации договора, и, во-вторых, объективной связью недвижимости с землей, которая не может являться предметом лизинга.

В соответствии со ст. 15 Закона «О финансовой аренде (лизинге)», договор лизинга всегда заключается в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона «О лизинге»).

Право требования государственной регистрации договора и права финансовой аренды законом не предусмотрено. Однако, поскольку в соответствии со ст. 625 Гражданского кодекса РФ лизинг является одним из видов договоров аренды, а в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, то требования государственной регистрации распространяются и на договор лизинга недвижимости.

Государственная регистрация договора и права финансовой аренды (лизинга) осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ-122) по правилам, установленным для регистрации договоров и прав аренды. Именно это положение и выступает «камнем преткновения» и порождает множество практических проблем, возникающих при заключении договора лизинга недвижимости.

Главной, проблемой можно назвать то обстоятельство, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя права собственности на имущество невозможно. Учитывая то, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным в момент такой регистрации, получается, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)», по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из анализа названного положения закона можно сделать однозначный вывод о том, что договор лизинга должен быть заключен до заключения договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга.

Повлечет ли какие-либо правовые последствия тот факт, что договор лизинга недвижимости фактически будет заключен после перехода права собственности на лизингодателя и не приведет ли это к тому, что заключенные договоры будут признаны договорами аренды с правом выкупа?

Именно такую позицию занимал регистрационный орган Санкт-Петербурга. В ответе на частный запрос ведомство пояснило, что «договоры, представляемые сторонами на государственную регистрацию, по существу являются договорами аренды с правом выкупа, так как на момент совершения сделки арендодатель является собственником объектов недвижимости».

Однако судебные органы придерживаются иной позиции. Например, ФАС Московского округа указал, что «последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора». Особое внимание обращается судами на то обстоятельство, был ли поименован продавец имущества и был ли продавец поставлен в известность о цели приобретения имущества.

Так, договор лизинга, в котором отсутствовало обязательство лизингодателя приобрести имущество у определенного лизингополучателем продавца, был признан незаключенным. При вынесении данного решения суд принял во внимание также и то обстоятельство, что продавец не был поставлен в известность о том, что имущество приобретается для передачи в лизинг.

Поскольку договор фактически исполнялся, он был признан договором аренды с правом выкупа.

Суды, рассматривающие конкретное дело, принимают во внимание все обстоятельства заключения и исполнения договора, включая предшествующие договору переговоры и переписку, последующее поведение сторон и т. д.

Таким образом, можно заключить, что, хотя ФЗ-122 и не учитывает особенности лизинговых сделок (в первую очередь в части момента заключения договора лизинга), это не является препятствием к заключению договоров лизинга недвижимости и не влечет для сторон каких-либо неблагоприятных последствий.