Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Значительное внимание в ЖК уделено регулированию отношений, возникающих по поводу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (гл. 6). Вопросы регулирования этих отношений стали актуальными в связи с приватизацией большинства жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах.
В ст. 36 ЖК определен круг объектов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в таком доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в этом доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.
Как особо оговорено в ст. 16 Закона о введении ЖК, в существующей застройке поселений общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме является земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что земельный участок, на котором находятся данные объекты, который сформирован до введения в действие ЖК и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Из приведенной нормы следует, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не должны нести расходы, связанные с формированием указанного земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Хотя данное имущество является общей собственностью, с учетом его характера и назначения и в изъятие из общего правила запрещается: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на такое имущество; 2) отчуждать свою долю в указанном праве общей собственности, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК). Вместе с тем по решению собственников помещений в таком доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК, т. е. до 1 марта 2005 г. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим введения такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях указанного обременения разрешаются в судебном порядке.
ЖК определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Вместе с тем в соответствии со ст. 15 Закона о введении ЖК данное правило применяется, если принятым до вступления его в силу решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в таком доме. При переходе этого права доля нового собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме равна доле предшествующего собственника (ст. 37 ЖК).
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в указанном праве общей собственности, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 ЖК).
Статьей 39 ЖК, которая определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусматривается, что бремя расходов на содержание этого имущества несут собственники помещений в указанном доме. Доля же обязательных расходов на содержание данного имущества определяется долей в праве общей собственности на него. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.
Впервые в ЖК включены нормы, которые регулируют отношения, возникающие в связи с изменением границ помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 40 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в этом доме.
Отдельно в ЖК регламентируется определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В соответствии со ст. 41 ЖК собственнику жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире. Эта доля пропорциональна доле площади принадлежащего собственнику жилого помещения в коммунальной квартире. Доля собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ст. 42).
При продаже собственником в коммунальной квартире принадлежащей ему комнаты остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК.
В соответствии со ст. 43 ЖК собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание этого имущества, бремя которых несет собственник комнаты в такой квартире, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К его компетенции относятся:

• принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
• выбор способа управления многоквартирным домом;
• другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК).

В ст. 45 ЖК определен порядок проведения данного общего собрания. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых ими решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в этом доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания являются внеочередными. Собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в этом доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку либо размещено в помещении многоквартирного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК). Правом голосования на общем собрании по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Непосредственно же голосование может осуществляться указанными лицами как лично, так и через своего представителя.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует в соответствии с полно – мочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК или удостоверена нотариально.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в таком доме, за исключением предусмотренных п. 1 и 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня.
Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в этом доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников в данном доме и доступном для собственников помещений в нем, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе оспорить в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком оспаривании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе оспариваемое решение, если его голосование не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом применяются лишь положения, касающиеся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК).
В связи с занятостью собственников помещений в многоквартирном доме и другими причинами не всегда целесообразно проведение общего собрания с явкой указанных собственников. Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования. В соответствии со ст. 47 ЖК решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.