Главная » Справочник » Основы правоведения » Механизм правового регулирования отдельных видов градостроительной деятельности

Механизм правового регулирования отдельных видов градостроительной деятельности

Система государственного регулирования строительной отрасли включает государственные органы регулирования, надзора и контроля, нормативно-правовую базу, саморегулируемые организации с неформальными предписаниями и вспомогательными правилами.

Градостроительный регламент – это часть правил землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ), следовательно, утверждается органами местного самоуправления (п.1 ст. 8 Гр РФ). В свою очередь, правила землепользования и застройки это – документ градостроительного зонирования…., в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Следовательно, можно предположить, что градостроительный регламент – это документ, принимаемый органами местного самоуправления и устанавливающий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков в пределах соответствующей территориальной зоны и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Интересно

Важным инструментом градостроительного регулирования, как видно из ГрК РФ, являются предельные параметры земельных участков, зданий и сооружений. Так, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга, принятых в 2009 г., указывается: “Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом”.

В ПЗЗ указаны также предельные значения для отдельных видов территориальных зон. Например, для зоны ТЖ 4 (зона многоквартирной жилой застройки средней и высокой этажности) установлены следующие предельные ограничения: минимальная площадь земельного участка – 600 м2, коэффициент застройки – 25%, максимальный коэффициент использования территории – 1,8 и др. Такие же значения разработаны и для других территориальных зон.

Генеральный план, ПЗЗ являются основой для разработки проектов застройки территорий, включающих в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

красные линии. В ст. 1 ГрК РФ говорится: “красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)”;
линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

Помимо этого проекты застройки территорий могут включать в себя “положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории”.

На основе проекта застройки территории разрабатываются проекты межевания территорий. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Проекты межевания территорий позволяют перейти к основному документу, определяющему возможности градостроительного использования отдельных земельных участков, – градостроительному плану земельного участка.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает, что “в составе градостроительного плана земельного участка указываются:

границы земельного участка;
границы зон действия публичных сервитутов;
минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – технические условия);
границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения па несколько земельных участков”. В системе ограничений, устанавливаемых при определении условий градостроительной деятельности для тех или иных земельных участков, существенное значение имеют высотные ограничения, которые часто становятся предметом острой борьбы между регулирующими органами и застройщиками.

Предыдущая статья Механизм государства Следующая статья Общество и возникновение государства

Статьи по теме